Besoin urgent de mesures pour prévenir une éventuelle bulle immobilière

10/04/12 à 18:19 - Mise à jour à 18:19

Source: Je Vais Construire

Suppression du bonus habitation, réduction du taux de TVA relatif à la construction, implantation de maisons supplémentaires. Telles sont les trois mesures qu'énumère l'économiste Ivan Van de Cloot pour tenter d'éviter l'éclatement de notre marché immobilier.

Besoin urgent de mesures pour prévenir une éventuelle bulle immobilière

© Belga

Ces derniers jours ont été agités en matière de surévaluation du marché immobilier belge. Les habitations belges sont trop chères de 56% par rapport aux revenus et aux loyers: c'est ce qui ressort d'une étude menée par l'hebdomadaire britannique 'The Economist'. Une constatation similaire à la conclusion auparavant tirée par l' Organisation de Coopération et de Développement Economiques (OCDE).

S'il on en croit la critique, le fait que les coûts immobiliers aient évolué avec l'inflation, les intérêts, le pouvoir d'achat et la prolongation du délai de financement découle du secteur immobilier. Rien n'indiquerait donc la présence d'une surévaluation.

Loyers
D'après le magazine économique de la Banque Nationale et selon le chief economist d' 'Itinera Institute' Ivan de Cloot, les chiffres sont trop souvent utilisés à des fins opportunistes. Comparer les coûts immobiliers à ceux des loyers revient à observer ces éléments du point de vue de l'estimation. Les comparer aux revenus revient à adopter le point de vue de l'abordabilité.

"C'est non sans opportunisme que l'on sélectionne une année de référence bien précise : une année durant laquelle le marché était prétendument équilibré. En prenant l'année qu'il faut comme point de comparaison, il est toujours possible d'aboutir à la conclusion qu'il n'existe pas de surestimation. Il est important de vérifier la portée d'un tel choix 'fortuit' sur l'évaluation des autres années.

Tout observateur objectif trouvera invraisemblable de ne choisir seule année comme point de référence afin de pouvoir conclure qu'il n'existe aujourd'hui aucune surévaluation, alors que cela implique que la quasi-totalité des autres années ont montré des signes de sous-estimation systématique du marché immobilier. Voilà une supposition plutôt étrange", avertit Ivan Van de Cloot.

Il serait bien plus logique de supposer que le marché ait été passablement équilibré au cours de ces dernières années, oscillant quelquefois entre sous-évaluation et surévaluation. Selon cette hypothèse, l'élévation de la valeur marchande par rapport au prix attendu depuis 2003 devient une réalité.

Surévaluation des coûts immobiliers
Un rapport du magazine économique de la Banque Nationale de juillet 2011 confirme cette hypothèse. Le ratio 'prix de l'habitation/revenus disponibles' indique une surévaluation de 48%. Quant au rapport entre le prix de l'habitation et le loyer, il montre une surestimation de 66%. Le ratio 'prix de l'habitation/revenus disponibles corrigés' s'élève enfin à 15%. Un chiffre qui atteignait déjà 18% dans le rapport annuel de la BNB.

"La Banque Nationale doit se salir les mains"

Le rôle de la Banque Nationale se limitait autrefois à l'analyse du marché immobilier. "Lors d'une crise financière, on observe le niveau de l'inflation et les bénéfices. La Banque Nationale est chargée de surveiller et de contenir l'inflation. Des bulles immobilières sont toujours susceptibles de se former, même si l'inflation est sous contrôle. Un autre instrument est encore nécessaire pour repérer ces bulles et les éviter le mieux possible, si toutefois la situation le permet. La banque nationale doit se salir les mains et procéder à des analyses sur le marché immobilier. Plus encore, elle se doit également d'agir. La Banque Nationale ne peut plus traiter ce problème par le mépris."

Crise financière

Du point de vue historique, le marché immobilier est la plupart du temps concerné par les crises financières parce qu'on y emprunte énormément. Depuis 2004, personne ne s'est attaqué au problème pourtant sérieux des trop fortes augmentations de prix. Les avantages fiscaux tels que le bonus habitation n'ont au contraire fait que rajouter encore un peu plus d'huile sur le feu.

De l'huile sur le feu
Alors que le coûts immobiliers étaient en augmentation de 10% sur base annuelle, le bonus habitation a été introduit, avec pour conséquence une réduction des droits d'enregistrement. Résultat : la demande en habitations a grimpé, tandis que l'offre ne parvenait plus à en suivre la cadence. Les prix ont alors explosé de nouveaux plafonds.

Les vendeurs en ont sans doute profité, mais la société se retrouve dans une mauvaise posture: l'ensemble de tous ces avantages fiscaux coute évidemment beaucoup d'argent.

Coup de frein
Les économistes considèrent toutefois que l'attitude benign neglect n'est plus aujourd'hui d'application. Une plus grande pro-activité est nécessaire pour éviter le développement de bulles immobilières. La Banque Nationale a déjà réalisé des analyses, mais ce n'est pas suffisant. Ils doivent également disposer des éléments adéquats pour combattre la crise du secteur immobilier. Ils doivent opposer plus de résistance. La question est évidemment de savoir jusqu'où peut aller la banque centrale. En tout cas, une ligne de conduite plus proactive relève de la nécessité absolue."

Il y a tout d'abord le ratio 'emprunt/valeur' (loan-to-value) qui détermine le montant empruntable sur base de la valeur de l'habitation. La conception de ce rapport pourrait par exemple être plus stricte.

L'allocation de loyer Pour soutenir l'abordabilité de l'habitation, il faut également se concentrer sur les subsides au loyer. Les personnes issues d'une classe plus basse de revenus ne parviendront pas à payer leur loyer : c'est pourquoi elles bénéficient d'allocations de loyer. Ne perdons cependant pas de vue que cette situation pourrait à nouveau amener les propriétaires à gonfler leurs prix, en raison justement de ces mêmes allocations.

Il est essentiel de soulager la tension du marché pour ensuite équilibrer l'offre et la demande. Dans le secteur de l'immobilier, cela revient à créer plus d'habitations.

Une politique flexible
Une politique claire, structurée et adaptée à l'emplacement (bassins résidentiels) est donc nécessaire. Pour illustration : la commune A souffre d'un déficit en habitations ; la commune B ne subit pas cette pénurie de plein fouet. En d'autres termes, la politique adoptée doit pouvoir se montrer flexible.

Réduction du taux de la TVA Sur le plan global, il est également possible d'introduire une baisse du taux de TVA relatif à la construction. Les fonds concernés pourraient provenir du bonus habitation. Il faudrait alors partir du principe que les personnes profitant déjà du bonus puissent encore l'utiliser jusqu'au remboursement de leur emprunt. Les personnes entament actuellement un prêt tomberaient sous la nouvelle réglementation. (RDM)

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