L'acquisition immobilière : une étape difficile pour les jeunes

28/06/12 à 16:21 - Mise à jour à 16:21

Source: Je Vais Construire

Les jeunes ont aujourd'hui bien plus de mal qu'avant à acquérir leur propre habitation.

L'acquisition immobilière : une étape difficile pour les jeunes

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Les jeunes ont aujourd'hui bien plus de mal qu'avant à acquérir leur propre habitation. Par les temps qui courent, les vingtenaires mettent bien plus de temps à contracter un prêt hypothécaire contributif. Les prix d'achat d'immobilier ont en outre subi une forte augmentation dans les régions convoitées par la jeunesse.

Entre 2007 et 2011, le prix moyen de la première propriété a augmenté de 12,6% (de 218.000 à 246.000 €): c'est ce qui ressort d'une étude récemment réalisée par Immotheker et par le Service Public Fédéral (SPF). Puisque les coûts du logement sont la plupart du temps soumis au même index, il faut également prendre en compte le montant des revenus : la hausse des prix va généralement de pair avec la hausse des revenus. Les résultats de l'enquête l'indiquent cependant : entre 2007 et 2011, le revenu brut moyen des jeunes couples n'a augmenté que de 4,8% (de 3209 à 3362 €). Sur la même période, leur apport financier propre dans l'acquisition d'une habitation a cependant augmenté de 16,9%. L'épineuse situation économique que nous vivons actuellement conduit les banques à demander un plus grand investissement financier aux acheteurs. L'ensemble des chiffres témoigne bel et bien d'une augmentation du coût des habitations par rapport à 2007.

Faibles taux d'intérêts, pression élevée sur les prix

Cette augmentation du prix des propriétés, nous le devons d'abord à la diminution du taux des crédits hypothécaires. Quand ils empruntent meilleur marché, les futurs propriétaires hésitent moins à passer le cap de l'achat d'un logement. Une bonne affaire pour les personnes âgées et les plus nantis d'entre nous, qui en profitent pour majorer leurs prix en fonction de l'offre et de la demande.

La hausse des coûts d'acquisition s'explique également par l'augmentation de la pression sur les prix des habitations à vendre. L'élévation du prix des terrains à construire dissuade de plus en plus de jeunes à se lancer dans l'aventure d'une nouvelle acquisition immobilière : ils préfèrent jouer la carte de la prudence et se déplacer en fonction du marché des achats. Une fois de plus, l'augmentation des prix ressort comme la suite logique de l'équilibre entre l'offre et la demande.

Cette pilule de la hausse des prix est toutefois très difficile à avaler pour les jeunes. La pression élevée exercée sur le prix des logements concerne principalement les habitations du 'segment inférieur' - sur lesquelles les vingtenaires jettent justement le plus souvent leur dévolu. Avec la forte hausse des prix de la propriété (par rapport à l'augmentation des salaires) et la menace de la crise, les futurs acheteurs sont devenus plus prudents quant à l'acquisition de biens immobiliers issus des 'segments inférieurs'. Même les jeunes qui cherchent habituellement leur bonheur dans la classe de prix supérieure sont sur leurs gardes.

De la générosité à la prudence

La jeunesse actuelle a tout le mal du monde à contracter un prêt. Il faut dire que depuis la crise bancaire, le secteur bancaire a gagné en prudence - et, surtout, il a perdu en générosité. Déjà considérés en tant que 'groupe à risque' à la base, les jeunes qui n'ont que quelques années de travail derrière eux voient leur dossier mâché et remâché par les banques avant d'obtenir leur prêt.

Les rares personnes qui bénéficient d'un prêt peuvent d'ores et déjà se préparer à le rembourser jusqu'à la fin de leur vie professionnelle. Le remboursement sur vingt ans du prêt hypothécaire est chose rare aujourd'hui : le délai du prêt est passé à 30 ans. De nombreux jeunes ménages sont cependant effrayés à la simple idée de devoir payer jusqu'à l'âge de la pension. Et comme si cela ne suffisait pas, le manque de clarté qui entoure la régionalisation de la déduction fiscale pour les crédits hypothécaires est loin d'arranger la situation des vingtenaires.

L'emprunt de jeunesse : une erreur à ne pas commettre ?

En fin de compte, les jeunes foyers dont les deux partenaires sont au travail et hautement diplômés sont les seuls à pouvoir contracter et rembourser un prêt sans trop de sacrifices. Pour avoir droit au prêt sur trente ans, vous et votre partenaire devront donc disposer d'un revenu commun mensuel minimum de 3500 € net. Si le prix de votre future propriété s'élève à 240.000 € (hypothèque : 1300 €/mois), vous devrez alors tenir le coup avec 2200 € par mois pendant trente ans.

Vous avez entre 20 et 29 ans, vous voulez acheter un logement mais les loyers sont relativement bas ? Il serait judicieux de reporter un peu votre acquisition, nous a confié le directeur de 'Moneytalk' Danny Reweghs: 'Les prix d'achat sont très élevés en ce moment. Je ne pense pas qu'ils augmenteront encore. Au contraire, il y a de grandes chances qu'ils diminuent. Nous ne devons pas nous attendre à une situation semblable à celle de l'Espagne, mais notre situation économique est quand-même difficile actuellement. Les autorités vont devoir économiser et le feront éventuellement en rehaussant le taux des contributions ou en réduisant le nombre d'ingérences. On s'attend également à une élévation du taux de chômage, dont pâtira la sécurité de l'emploi. Les personnes qui ne peuvent pas compter sur leur job n'achètent pas d'immobilier sur un coup de tête, même en cas d'obtention d'un prêt immobilier', a expliqué Danny Reweghs. D'après lui, on peut effectivement s'attendre à une diminution de 10 à 15% des prix de la propriété.

Le directeur de 'Moneytalk' recommande en outre aux jeunes de profiter des loyers relativement bas. Bien que l'acquisition d'un logement représente toujours un investissement intelligent, Danny Reweghs leur conseille enfin de reporter un peu l'achat de leur propriété : 'vous ne perdez rien à attendre encore un peu avant d'acheter. L'acquisition d'immobilier n'a de sens qu'en période de stabilité. En ce moment, nous n'y sommes pas, a-t-il assuré.

L'habitation par défaut plutôt que la maison de rêves ?

L'orage immobilier connait malgré tout ses bons côtés. D'après Paul de Wael de Stadim, la portabilité des droits d'enregistrement rend le marché du logement bien plus attirant. 'Les jeunes pourront ainsi commencer tout doucement, avec un logement d'insertion, avant de passer à une maison plus grande. Auparavant, les futurs propriétaires payaient 12,5% de droits d'enregistrement pour une première acquisition. L'achat d'une autre maison leur demandait un deuxième effort de 12,5%. Depuis 10 ans, les choses ont bien changé', explique Paul de Wael avant de poursuivre : 'les jeunes ont toujours eu du mal à acquérir une première habitation. Aujourd'hui, c'est pareil. Mais l'obstacle n'est pas insurmontable.'

Pour John Romain, d'Immotheker, les jeunes feraient bien d'ouvrir les yeux et les oreilles : 'Une bonne connaissance du marché est essentielle. Mieux vaut s'y mettre trop tôt que trop tard', a-t-il conseillé : 'il faut visiter les terrains pour se former une image réaliste des logements à vendre et de leur prix. Un planning financier à toute épreuve est également disponible pour aider les jeunes à prendre en compte l'ensemble des charges immobilières. Il est préférable de se laisser assister par un expert dans cette tâche'. Le plus important, d'après Paul Wael et John Romain, consiste à pouvoir atteindre des compromis. Les vingtenaires qui viennent d'arriver sur le marché du travail ne doivent pas prétendre à l'achat d'une gigantesque maison, clé sur porte, située dans le plus beau quartier. Ajustez vos attentes à la réalité du marché : démarrez doucement, gardez votre maison de rêves à l'esprit ... mais pour plus tard.

Les chiffres parlent d'eux-mêmes : l'achat d'une propriété n'est pas chose aisée quand on a la vingtaine. Mais, au fond, pourquoi vouloir devenir propriétaire si rapidement ? L'acquisition précoce de biens immobiliers ne correspond nullement à la tendance actuelle, caractérisée par de longues études, une arrivée tardive sur le marché du travail, un mariage et une parentalité repoussés. L'âge de l'achat d'un premier logement par les couples est passé de 31 à 34 ans, nous apprend Immotheker. Les célibataires, quant à eux, n'achètent en moyenne qu'à 36 ans (à 34 ans auparavant). Mais ce report est-il dû à l'élévation du prix des propriétés ... ou au départ de plus en plus tardif des 'enfants' du domicile parental ? Bonne question. (KS)

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