"Les taux bas sont un fléau pour l'épargnant et une bénédiction pour celui qui emprunte"

06/03/15 à 10:38 - Mise à jour à 10:38

L'emprunt hypothécaire est un élément clé de l'achat d'un terrain à bâtir ou d'une habitation. Je Vais Construire a demandé conseil à Immotheker sur l'accès à l'emprunt.

"Les taux bas sont un fléau pour l'épargnant et une bénédiction pour celui qui emprunte"

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Le moment est-il bien choisi pour contracter un emprunt hypothécaire?

"Oui, car les taux bas sont une bénédiction pour tous ceux qui souhaitent contracter un emprunt. En même temps, ils sont un fléau pour l'épargnant. Aujourd'hui, les livrets d'épargne ne rapportent plus rien, environ 0,25% dans les grandes banques. Cette année, les taux sur les crédits logement ont baissé à la vitesse grand V. Ainsi, il est possible d'emprunter sur 20 à 25 ans à partir de 1,68% à 2,9% selon la durée, la formule du taux (variable ou fixe) et suivant les obligations supplémentaires que vous contractez (domiciliation du salaire, assurance incendie et assurances solde restant dû). Il y a environ un an, les taux s'élevaient à plus d'1% de plus" explique John Romain d'Immotheker.

"Il est certain que les taux d'épargne peuvent encore continuer à baisser étant donné que les états en Europe achèteront plein d'obligations de société et d'État pour sortir les investissements et l'économie de l'impasse. Les taux de crédit logement ne suivront qu'aux compte-gouttes étant donné que la rentabilité des banques avec une petite différence de taux comme rendement et un réseau de distribution étendu est compromise. Cependant, l'année prochaine non plus il n'y aura pas d'augmentation du taux hypothécaire".

À combien doit s'élever l'apport personnel de futurs constructeurs (ou rénovateurs) pour obtenir un emprunt?

"En première instance, c'est le 'portefeuille' personnel qui détermine la durée minimale de votre crédit. Étonnamment, un prêt durée de 30 ans est devenu inatteignable pour beaucoup de gens. À peine 9% d'entre eux empruntent encore sur 30 ans, contre 39% en 2011. Pour obtenir un emprunt sur trente ans, il faut être bien dans ses papiers : avoir suffisamment de moyens personnels, apporter au moins 20% du montant total et être bon client à la banque. En outre, de nombreux banquiers ne proposent plus de taux intéressants pour cette durée" ajoute John Romain.

"En 2011, Febelfin a incité les banques à imposer des conditions plus strictes à l'attribution de crédits. C'est pourquoi maintenant les banques - en partie à cause des taux les plus faibles qu'il n'y ait jamais eu - sont tout sauf enthousiastes à l'idée d'autoriser des crédits sur 30 ans. Même si vu les taux bas, la Banque Nationale estime qu'il n'y a plus de surévaluation sur le marché immobilier il faut revoir la politique qui exclut de nombreux jeunes du marché. Le nombre de propriétaires en Belgique a en effet baissé de 78 à 74%".

Vaut-il la peine de répartir la dette sur une périodeplus longue?

Quels sont les inconvénients? "Plus la durée d'emprunt est longue, plus vous aurez payé d'intérêts à la banque. Le taux augmente également à mesure que la durée progresse. En outre, l'assurance solde restant dû coûte nettement plus cher pour les durées plus longues".

Quels sont les avantages? "Historiquement, un emprunt est toujours bon marché aujourd'hui, et si vous répartissez les traites sur une plus longue période, vous payez un montant moins important par mois. Plus votre emprunt dure longtemps, plus vous pouvez économiser et/ou plus vous augmentez votre qualité de vie au début. En outre, il vaut mieux profiter le plus longtemps possible de la déduction fiscale de votre logement".

Quels frais faut-il compter pour acheter un logement?

"Pour acheter une habitation ou souscrire à un crédit logement avantageux il vaut mieux disposer de belles économies. Aujourd'hui, il faut pouvoir payer le montant de la TVA, des frais de notaire, de l'assurance solde restant dû et de l'éventuelle prime de cautionnement avec ses propres moyens".

"En immobilier, le coût fiscal le plus élevé est tout à fait au début. Les coûts d'achat d'un investissement en immobilier sont assez élevés. En Flandre, les droits d'enregistrement s'élèvent à 10%, à Bruxelles et en Wallonie à 12,5%. Il n'y a que les biens immobiliers à revenu cadastral faible qui peuvent bénéficier d'un tarif réduit de 5% en Flandre et de 6% en Wallonie".

"Pour l'achat d'une nouvelle construction, les frais d'activation sont encore plus élevés, vous payez 10% ou 12,5% de droits d'enregistrement sur le terrain et 21% de TVA sur la construction ou 21% de TVA sur tout (le terrain et la valeur de construction). Ce coût est encore augmenté des frais de notaire, de crédit (inscription hypothécaire ou procuration hypothécaire) et de dossier".

À titre d'exemple: le prix d'achat de ma maison s'élève à 220.000 euros. Combien de coûts d'acquisition et de frais d'emprunt dois-je débourser?

"Il existe environ huit régimes sous lesquels vous pouvez acheter une habitation. Suivant le régime, les coûts d'acquisition et d'emprunt peuvent osciller entre 18.247 et 55.731 euros. Pour éviter les mauvaises surprises, il vaut mieux étudier toutes les possibilités au préalable et limiter le coût maximal de votre projet.

(RDM)

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