À quoi faut-il veiller quand on souscrit un crédit-logement ?

04/03/16 à 12:17 - Mise à jour à 12:17

La majorité des gens qui souhaite acheter une habitation doit passer par la banque. Pour obtenir un taux d'intérêt intéressant, mieux vaut se préparer afin d'éviter les mauvaises surprises. Aperçu des points principaux.

À quoi faut-il veiller quand on souscrit un crédit-logement ?

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La Région bruxelloise est la plus chère

Le Belge a toujours une brique dans le ventre. 74% des Belges sont propriétaires, alors qu'en France et aux Pays-Bas, ce taux ne s'élève qu'à 55%. Cette donnée ne risque pas de changer, vu que neuf jeunes sur dix rêvent de leur propre maison. Steffie Vermeir de BNP Paribas nous explique les dernières évolutions. "En 2015, le prix moyen d'une maison s'élevait à 251 000 euros en Flandre, à 177 000 euros en Wallonie et à pas moins de 414 000 euros à Bruxelles. Pour un appartement en Belgique, il faut compter une moyenne de 206 000 euros. Les jeunes âgés de 20 à 30 ans ont emprunté 156 000 euros en moyenne et leur apport personnel était de 50 000 euros."

À quoi faut-il veiller?

"D'abord et avant tout, il existe une différence importante entre une vente de gré à gré et une vente publique. Dans le second cas, il faut en effet tenir compte de frais de notaire plus élevés et d'un délai plus court. Normalement, il faut compter environ quatre mois avant de passer l'acte chez le notaire. En cas de vente publique, le crédit hypothécaire doit être réglé en un mois ou un mois et demi", met en garde Vermeir.

"Un deuxième point important, c'est la distinction entre l'hypothèque et le mandat. Un mandat signifie moins de frais de notaire, mais ne rapportera pas d'avantages fiscaux. Si vous prenez une hypothèque, la banque peut vendre l'habitation directement pour régler les dettes actives."

Combien pouvez-vous emprunter?

"Aujourd'hui, les banques sont plus réticentes à prêter la somme complète, à moins que le candidat propose une garantie hypothécaire immobilière ou que son salaire soit très élevé", déclare Vermeir. "Dans la plupart des cas, la banque prêtera environ 80% de la somme totale. Pour calculer la charge mensuelle, on manie la règle des 1/3. La mensualité hypothécaire ne peut dépasser un tiers du revenu. Finalement, on regarde aussi le revenu qui reste, s'il reste suffisamment pour vivre confortablement. Généralement, on compte 1 000 euros pour une personne seule et 1 250 à 1 600 euros pour un couple.

À quoi faut-il veiller quand on souscrit un crédit-logement ?

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"Ne vous focalisez pas trop sur cette règle. Il y a bel et bien moyen de négocier. Si vous montrez par exemple qu'en plus du loyer que vous payez chaque mois, vous êtes capable d'épargner, vous pouvez peut-être déjà prouver que vous êtes capable de payer une mensualité plus élevée."

Quelles sont les formules qui existent?

"La formule la plus simple, c'est un crédit-logement à taux d'intérêt fixe. Pour l'instant, vu le taux d'intérêt historiquement bas, c'est de loin la formule la plus intéressante. Le tarif affiché est de 2,45%, mais n'hésitez pas à passer voir plusieurs banques pour obtenir le meilleur tarif. Il y a aussi le taux d'intérêt variable. Dans ce cas, le taux d'intérêt est adapté à certains moments en fonction d'un indice de référence. Cependant, ces taux ne peuvent baisser ou monter à tout va. Le CAP détermine le plafond, le FLOOR, c'est le taux minimum. Il faut lire 1/1/+3/-3 de la façon suivante : 1 an de fixe, adaptable chaque année, un CAP de 3% et un FLOOR de 3%. La troisième possibilité, c'est la formule accordéon. Là, les mensualités sont fixes, mais le terme peut évoluer en fonction du taux d'intérêt adaptable."

"Le tarif final dépend d'un certain nombre de facteurs: combien voulez-vous emprunter? Disposez-vous d'une garantie solide ? Fixe ou variable ? Êtes-vous un bon client ? En d'autres termes, cela dépend très fort d'un dossier à l'autre."

Quels frais faut-il en compter en plus?

"Pour l'achat d'une maison, ce ne sont pas les banques qui aspirent la majorité des coûts supplémentaires. La majorité va au notaire. D'abord, il s'occupe du droit d'enregistrement de l'acte d'achat. Pour la Flandre, c'est 10% (5% pour les habitations modestes), pour la Région wallonne 12,5% (6% pour les habitations modestes) et pour la Région Bruxelles-Capitale 12,5%. À cela s'ajoutent les frais de notaire (dont ses honoraires), les frais de dossier comptés par la banque (350 à 400 euros), et les frais d'estimateur (200 à 300 euros), en cas de nécessité."

"Pour les constructions neuves, c'est différent. Dans ce cas de figure, vous ne payez que de la TVA sur votre habitation, et pas de droits d'enregistrement. Cependant, vous payez des droits d'enregistrement ou de la TVA sur le terrain à bâtir. À moins que le contraire soit clairement stipulé, il faut encore ajouter les frais de notaire."

Quels sont les avantages fiscaux?

"Ces dernières années, le gouvernement a énormément réduit les avantages fiscaux. En Flandre, on appelle ça, un bonus logement intégré. Cela signifie qu'on peut déduire 85 euros par mois par emprunteur. À Bruxelles, c'est encore 125 euros par mois. Mais attention, car il y aura de nouvelles règles d'ici 2017. En Wallonie, on parle de chèques logement. Plus vos revenus sont bas, plus votre avantage fiscal sera élevé. Les enfants à charge exercent également une influence positive sur ce solde. Au-dessus d'un revenu net de 81 000 euros nets, vous perdez le droit à la déduction fiscale. Ces avantages fiscaux dépendent de la durée. Après dix ans, il y a une partie qui tombe", ajoute encore Vermeir. (VC)

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