Cinq conseils pour obtenir le crédit-logement idéal

01/03/16 à 13:07 - Mise à jour à 03/03/16 à 14:45

Source: Moneytalk

Il n'est pas toujours facile d'emprunter aux meilleures conditions. Nos conseils pour bien choisir votre prêt hypothécaire.

Cinq conseils pour obtenir le crédit-logement idéal

© BELGAIMAGE

L'année 2015 fut une excellente année pour les crédits hypothécaires - grâce, bien sûr, à la baisse ininterrompue des taux d'intérêt. Le remaniement des avantages fiscaux (le bonus logement) dans les trois Régions n'a finalement pas beaucoup pesé sur le marché. D'après une étude réalisée par Belfius, l'atonie des taux d'intérêt accordés sur les produits de placement classiques, comme les comptes d'épargne et les comptes à terme, a à l'évidence soutenu l'immobilier résidentiel, devenu relativement plus intéressant. Pour 2016, BNP Paribas Fortis, leader dans ce domaine, prévoit une légère croissance du marché immobilier, que continueront à porter des taux d'intérêt toujours au plus bas.

1. Veillez à la qualité de votre dossier

La banque sera d'autant plus disposée à vous accorder un taux avantageux que votre dossier sera solide. Si les critères de qualité énumérés ci-après sont réunis, le taux habituel sera diminué de 0,25 %. Demandez à emprunter 90 % tout au plus de la valeur de l'habitation (la "quotité"), pour un montant minimum de 75.000 euros, en 25 ans au maximum. Votre apport personnel doit être réellement constitué de fonds propres, sans provenir d'un prêt à tempérament ou d'une garantie immobilière qui s'ajouterait à l'inscription hypothécaire. Les mensualités ne dépasseront pas 40 % de votre revenu. Mieux vaut par ailleurs que l'emprunt soit souscrit par deux personnes, dont chacune dispose de revenus professionnels. Si, déduction faite des mensualités, un montant de 2.200 euros pour un couple ou de 1.500 euros pour un isolé (à majorer de 125 euros par enfant) subsiste, cela jouera en votre faveur. Enfin, la banque appréciera également que vous et votre partenaire fassiez état d'une ancienneté ininterrompue de trois ans auprès d'un ou de plusieurs employeurs.

2. Comparez tous les frais

"La quasi-intégralité des candidats comparent à tout le moins les offres de quelques banques. Mais les taux officiels ne disent pas grand-chose, nuance John Romain. D'autant que l'analyse se limite généralement à cela, alors que seul le coût total du crédit compte. Dans le cas d'un emprunt hypothécaire moyen, les charges additionnelles peuvent facilement représenter une quarantaine de pour cent des charges d'intérêt. Si l'offre est "groupée", le poste de coût supplémentaire le plus élevé sera celui de l'assurance solde restant dû" (en cas de décès du ou des emprunteurs, l'assureur s'acquitterait du solde restant à rembourser ; l'existence d'une assurance solde restant dû est généralement une condition obligatoire à l'obtention du crédit).

Certaines banques offrent un taux d'intérêt intéressant, qu'elles compensent en obligeant l'emprunteur à souscrire - à des conditions moins avantageuses - l'assurance solde restant dû chez elles ou chez un assureur qu'elles "recommandent". Immotheker illustre, au moyen de l'exemple suivant, l'importance relative des coûts supplémentaires par rapport au montant total de l'emprunt. Pour un emprunt hypothécaire de 200.000 euros sur 25 ans au taux fixe de 2,35 %, les mensualités constantes (intérêts + capital) s'établissent à 880 euros et le total des intérêts à 64.003 euros. Prenons un crédit souscrit par un homme et une femme âgés de 35 ans, non-fumeurs, qui contractent l'un et l'autre une assurance solde restant dû pour 100 % de la dette (si un des partenaires venait à décéder, l'autre n'aurait donc plus rien à rembourser). Les primes totales des assurances solde restant dû les moins onéreuses s'élèvent à 14.880 euros, soit 23 % du montant total des intérêts, celles des couvertures les plus chères, à 25.490 euros, ou 40 % de la somme des intérêts, sur la durée de l'emprunt. Mais les obligations ne s'arrêtent pas là. Il faut ajouter à cela la nécessité, pour obtenir une réduction conditionnelle, de souscrire l'assurance incendie, d'ouvrir un compte bancaire et de faire domicilier le salaire à la banque ou auprès d'un assureur "recommandé", pendant toute la durée du crédit.

"La dernière crise financière a pourtant clairement mis en évidence le danger d'un trop grand assujettissement à une seule banque, rappelle John Romain, directeur d'Immotheker. Il se peut qu'une fois que vous lui serez lié pour avoir obtenu chez lui la solution la moins chère, le banquier ne cherche plus à vous offrir les tarifs les plus concurrentiels ou le meilleur service. Quand le crédit est souscrit, la banque a l'hypothèque bien en mains."

3. Choisissez un taux fixe

La principale différence entre le taux fixe ou semi-fixe (le taux reste stable pendant toute la durée du crédit, ou du moins une fraction importante de celui-ci) d'une part et le taux révisable tous les ans, tous les trois ans ou tous les cinq ans d'autre part, réside généralement dans son prix. Les prêts à taux variable sont en principe les plus intéressants, puisque les mensualités sont nettement moins élevées que dans le cas d'une formule à taux fixe. Mais aujourd'hui que les taux ont atteint des niveaux historiquement bas, les offres à taux fixe et semi-fixe se défendent fort bien. Il est en effet beaucoup plus probable que les taux remontent, progressivement ou brusquement, ces prochaines années, qu'ils ne continuent à céder du terrain.

D'après Febelfin, plus de 90 % des emprunteurs optent aujourd'hui pour un taux fixe, à tout le moins sur 10 ans. Mais s'agit-il vraiment toujours de la formule la plus avantageuse ? La réponse dépend de la situation financière de l'emprunteur et, surtout, de la politique de taux appliquée aux différentes formules par la banque ainsi que de l'évolution escomptée des taux d'intérêt.

Immotheker imagine que vous souscriviez un prêt hypothécaire sur 30 ans. Si vous optez aujourd'hui pour une formule à taux révisable tous les trois ans, vous rembourserez, au taux de 1,55 %, 694,04 euros par mois. Soit, les trois premières années, 229,16 euros (+/- 16 %) par mois de moins que si vous aviez choisi un taux fixe de 2,91 %, auquel correspond un remboursement de 829,04 euros. Dans le pire des cas (si le taux devait atteindre son niveau maximum de 3,12 % au cours des 27 années restantes - soit 836,52 euros, contre 829,04, ou 1 % de plus), la formule à taux révisable tous les trois ans pourrait vous obliger à débourser 7,48 euros de plus par mois que dans le scénario du taux fixe. Vous devriez pouvoir faire face.

Commencez par vous adresser à la banque avec laquelle vous avez signé. Attention : elle n'est pas tenue d'accepter de réexaminer votre dossier. Ceci étant, sachant que le refinancement coûte de l'argent, elle pourrait dans le meilleur des cas vous concéder un nouveau taux qui tiendrait compte des frais. Mais il n'est pas nécessaire qu'elle vous accorde la même réduction qu'une nouvelle banque, où il conviendrait de tenir compte des coûts supplémentaires. Si votre banque ne souhaite pas accéder à votre requête, adressez-vous ailleurs - auquel cas la différence de taux devra comme nous venons de le voir être plus marquée, pour compenser les frais de constitution de la nouvelle hypothèque et de radiation de l'hypothèque actuelle.

4. Le refinancement, toujours intéressant

"Les taux d'intérêt obstinément bas ont à juste titre ouvert la porte à une vague de refinancements", rappelle John Romain (Immotheker). Sachez que le refinancement n'est pas gratuit : si vous optez pour cette solution, il vous faudra payer l'indemnité de remploi (trois mois d'intérêts sur le capital restant dû), les frais du nouveau crédit de même que les frais d'acte, en cas de changement de banque. Modifier le prêt ou changer de banque n'a donc de sens que si l'allègement des mensualités est plus important que les coûts. Il est permis d'affirmer que globalement, le taux du nouvel emprunt doit être d'environ 0,5 % inférieur pour compenser les coûts - mais pas encore pour que vous y gagniez. Il faut que le taux diminue de 1 % encore environ pour que l'opération devienne intéressante. Avec des taux qui plafonnent actuellement autour de 1,55 - 2,70 %, c'est le moment de passer à l'action ; si vous aviez emprunté au taux fixe de 3,50 % ou plus, un refinancement devrait vous permettre d'économiser plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Commencez par vous adresser à la banque avec laquelle vous avez signé. Attention : elle n'est pas tenue d'accepter de réexaminer votre dossier. Ceci étant, sachant que le refinancement coûte de l'argent, elle pourrait dans le meilleur des cas vous concéder un nouveau taux qui tiendrait compte des frais. Mais il n'est pas nécessaire qu'elle vous accorde la même réduction qu'une nouvelle banque, où il conviendrait de tenir compte des coûts supplémentaires. Si votre banque ne souhaite pas accéder à votre requête, adressez-vous ailleurs - auquel cas la différence de taux devra comme nous venons de le voir être plus marquée, pour compenser les frais de constitution de la nouvelle hypothèque et de radiation de l'hypothèque actuelle.

5. Choisissez la bonne durée

Il y a cinq ans à peine, plus de 67 % des candidats-propriétaires empruntaient pour 25 à 30 ans. La tendance est résolument inversée depuis 2015. Les prêts sur 30 ans ne font plus recette : la durée moyenne s'établit aujourd'hui à 23 ans.

Pour déterminer la durée de l'emprunt, tenez compte des inconvénients et des avantages suivants. Plus la durée est longue, plus le montant des intérêts payés à la banque sera élevé. Le taux d'intérêt lui-même augmente avec le nombre d'années. De même, l'assurance solde restant dû vous coûtera nettement plus cher. Jouent par contre en faveur d'un emprunt plus long, les arguments suivants : les crédits sont aujourd'hui extrêmement bon marché ; plus la durée est longue, plus les mensualités seront modiques et plus vous pourrez épargner et/ou améliorer votre qualité de vie à l'entame du crédit. D'autant qu'il est intéressant de profiter aussi longtemps que la loi le permet des avantages fiscaux accordés pour l'habitation propre unique (le bonus logement en Flandre et le chèque-habitat en Wallonie).

Comment procéder, concrètement ? Ce sont avant tout le niveau de vie souhaité et votre propre portefeuille qui contribueront à déterminer la durée du crédit. Petite explication, par Immotheker : Ingrid et Luc achètent une habitation propre unique au prix de 215.000 euros, pour laquelle ils empruntent la totalité de la somme. Par contre, ils paient les frais (32.403 euros au total) sur leurs fonds propres. Ceci fait, ils conservent une réserve de 10.000 euros, pour faire face aux dépenses imprévues. Ils sont tous deux âgés de 30 ans, de sorte qu'il leur reste 37 ans jusqu'à la retraite. Ils gagnent chacun 1.600 euros par mois, soit un revenu total de 3.200 euros. Comme ils n'ont pas d'autres engagements, la banque leur permet d'affecter 1.280 euros par mois au remboursement du crédit hypothécaire. Ils s'acquittent actuellement d'un loyer de 650 euros, et économisent 750 euros ; ils peuvent donc consacrer 1.400 euros au remboursement du crédit-logement et au paiement des autres frais, ainsi qu'à l'épargne. Si l'on déduit des 1.400 euros disponibles les surcoûts à charge du propriétaire (les réparations, 207 euros par mois, le précompte immobilier, 82 euros par mois et les enfants, 150 euros), leur capacité d'emprunt est - à niveau de vie égal - limitée à 982 euros. Ils souhaitent également mettre de côté 100 euros par mois, ce qui ramène leur capacité d'emprunt à 882 euros. C'est sur la base de ce montant et du taux d'intérêt applicable qu'ils pourront évaluer la durée de leur prêt.

Nos partenaires