Comment financer l'embellissement de votre habitation?

31/01/08 à 22:09 - Mise à jour à 22:09

Source: Je Vais Construire

Votre nouvelle maison vous a probablement coûté cher à l'achat. Pourtant, il vous faut parfois envisager quelques travaux de rénovation pendant la durée de remboursement du prêt hypothécaire.

Votre nouvelle maison vous a probablement coûté cher à l'achat. Pourtant, il vous faut parfois envisager quelques travaux de rénovation pendant la durée de remboursement du prêt hypothécaire.

L'an dernier, nous vous avons expliqué comment les financer par un crédit supplémentaire. Mais que faire lorsque votre crédit hypothécaire est déjà totalement remboursé? Est-il intéressant de contracter un nouveau prêt pour ces travaux de rénovation ou vaut-il mieux recourir à son épargne?

Des travaux de peinture, un nouveau papier peint...: le coût de ces "petits" travaux grimpe très rapidement. Mais probablement pas assez, pensez-vous, pour justifier un nouveau prêt. Et pourtant! Supposons que le prix total de vos travaux d'embellissement s'élève à 10.000 euros. Vous pouvez bien sûr financer ce montant en liquide; vous pouvez aussi contracter un prêt. Ci-dessous, nous calculons pour vous l'option la plus intéressante. Nous partons évidemment du principe qu'il s'agit de votre unique logement familial, ce qui est important pour l'aspect fiscal.

Prêt à tempérament

Si vous contractez aujourd'hui un prêt à tempérament, vous pouvez compter avec un taux d'intérêt proche des 7 %. La durée est légalement définie: elle ne peut dépasser quatre ans pour un montant de 10.000 euros. Quelle sera alors la somme à payer chaque mois? Pour le savoir, il faut d'abord calculer l'intérêt mensuel via la formule [(1 + intérêt annuel/100)1/12 - 1] x 100. Dans notre exemple, il s'élève à [(1,07)0,08333 - 1] x 100 = 0,5654 %.

Le montant à rembourser chaque mois est calculé comme suit: [montant emprunté x intérêt mensuel/100] / [1 - (1 + intérêt mensuel/100)-nombre de mois]. Concrètement, cela signifie: 56,54/0,2371 = 238,47 euros. Vous rembourserez donc sur la totalité de la période 48 x 238,47 euros = 11.446 euros. Les intérêts s'élèvent par conséquent à 11.446 - 10.000 = 1.446 euros. Dans un tel prêt à tempérament, vous ne pouvez déduire ni le crédit ni les intérêts dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques. Il n'y a donc aucun avantage fiscal.

Crédit hypothécaire

En revanche, vous pouvez financer vos travaux de rénovation via un crédit hypothécaire. Vous profitez de la sorte d'un taux d'intérêt plus faible et d'avantages fiscaux. Ce crédit peut en effet être repris dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques et en plus, intervenir dans le cadre de la déduction pour l'habitation propre. À condition toutefois qu'il s'agisse d'un crédit hypothécaire d'une durée d'au moins dix ans.

Si vous empruntez aujourd'hui un montant de 10.000 euros sur dix ans, vous bénéficierez d'un taux d'intérêt annuel fixe de 4,5 %. L'intérêt mensuel s'élève dans ce cas (via la formule ci-dessus) à 0,3675 %. Vous devrez donc rembourser chaque mois un montant de 103,20 euros. Vous rembourserez ainsi à la banque 12.384 euros sur la durée totale de dix ans. Les intérêts représentent par conséquent 2.384 euros.

Il faut par ailleurs tenir compte des frais de dossier qui s'élèvent en moyenne à 250 euros. Ensuite, il y a les frais notariaux: pour un montant emprunté de 10.000 euros, vous devrez compter sur quelque 900 euros. Vous ne les payerez toutefois pas si vous avez signé votre prêt hypothécaire pour la nouvelle habitation il y a moins de trente ans. Dans ce cas, vous pouvez à nouveau emprunter aujourd'hui pour les travaux de renouvellement via une réouverture. Cela représente un avantage important: vous ne devez pas passer par le notaire et vous économisez donc les 900 euros. En résumé, vos frais totaux s'élèveront à 2.348 euros d'intérêts + 250 euros de frais de dossier + 900 euros de frais notariaux = 3.498 euros si vous ne pouvez pas emprunter via une réouverture. Si vous avez cette possibilité, les frais totaux ne s'élèveront qu'à 2.598 euros.

Avantage fiscal

Comme nous l'avons déjà dit, vous ne profitez d'aucun avantage fiscal si vous empruntez à tempérament. Cette formule est par conséquent moins intéressante pour financer les travaux de rénovation de votre habitation, puisque les intérêts à rembourser au total ne sont pas négligeables (dans notre exemple, 1.446 euros). En revanche, le crédit hypothécaire confère des avantages fiscaux. Grâce à la déduction pour maison propre, vous pouvez déduire, dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques, les charges mensuelles à raison de 1.950 euros maximum par emprunteur (avec une augmentation de 650 euros pour les dix premières années du crédit), au taux d'imposition marginal (majoré des taxes communales). Cela signifie dans notre exemple qu'au taux d'imposition marginal de 50 % et avec une taxe communale établie à 7 %, votre épargne fiscale s'élève à 103,20 euros x 12 mois x 10 ans x 50 % x 1,07 = 6.625 euros.

Si vous empruntez via une réouverture, vous récupérerez donc 6.625 - 2.598 = 4.027 euros. Si vous ne pouvez emprunter via une réouverture, vous profiterez quand même d'une déduction de 3.127 euros. Bref, même si vous avez suffisamment de liquidités pour payer les travaux de rénovation, il est préférable de contracter un crédit hypothécaire sur dix ans. Vous sortez gagnant et, entre-temps, votre argent liquide peut servir ailleurs. En remerciant le fisc!

Texte: Roel Van Espen

Je vais Construire & Rénover 2007

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