Comment financer votre résidence secondaire ?

23/02/11 à 13:22 - Mise à jour à 13:22

Source: Je Vais Construire

Quelles sont les conséquences fiscales d'une seconde résidence et comment financer cet achat?

Vous envisagez d'acheter une seconde résidence ? Bonne idée ! L'immobilier est un bon investissement. Une seconde résidence peut en outre vous procurer énormément de plaisir. Mais comment financer cet achat ? Et quelles en sont les conséquences fiscales ?


Vous avez jeté votre dévolu sur un lieu de vacances idyllique tel qu'une petite maison dans les Ardennes ou un appartement à la mer. Sachez que vous n'êtes pas le seul : près de 8 % des ménages belges possèdent une seconde résidence à des fins récréatives. Et bien d'autres encore achètent une seconde maison en vue de la louer en permanence et de générer ainsi un complément de revenus.

1. En Belgique ou à l'étranger ?

Si cette seconde résidence est située en Belgique, l'obtention d'un crédit ne devrait en principe pas vous poser trop de problèmes. L'hypothèque porte en effet sur un bien immobilier érigé dans notre pays, ce qui réduit le risque pour votre banquier. Dans la plupart des cas, votre banquier vous autorise à emprunter la totalité du prix d'achat. Il vous suffit donc de financer les droits d'enregistrement et les frais de notaire par vos propres moyens. Si votre résidence principale est encore frappée par une hypothèque, vous pouvez réutiliser la partie du crédit déjà remboursée pour l'achat de votre seconde résidence.


Vous envisagez d'acheter une résidence secondaire à l'étranger ? Dans ce cas, votre banque vous proposera probablement de prendre une hypothèque sur votre résidence principale située en Belgique. Naturellement, cette opération comporte des risques : si vous rencontrez des problèmes, vous pourriez perdre les deux maisons.

Toutefois, certaines banques ont élaboré des formules et services spéciaux à cet effet. BNP Paribas Fortis propose par exemple des "Second Residence Services". Des spécialistes vous assistent dans le traitement pratique et juridique de votre achat à l'étranger.

Dexia a développé un "Crédit seconde résidence" pour des investissements spécifiquement réalisés en France ou à Monaco. Vous ne devez prendre aucune inscription hypothécaire sur votre domicile actuel. Cette formule de crédit est assortie d'une promesse hypothécaire sous seing privé sur votre seconde résidence. Vous concluez par ailleurs une assurance caution. La prime que vous payez à cet effet est sensiblement inférieure aux frais d'une inscription hypothécaire. En outre, cette formule est rapide et flexible car elle ne réclame pas d'acte notarié.

2. À ne pas oublier : l'assurance groupe !

Avec votre assurance groupe, vous vous constituez une belle petite pension complémentaire. Mais saviez-vous que vous pouvez également l'utiliser pour le financement d'une résidence secondaire ? Cette possibilité a été définie dans la loi sur les pensions complémentaires. Il faut naturellement satisfaire à plusieurs conditions. Le bien immobilier doit notamment être situé en Europe et y générer des revenus imposables. "La forme la plus fréquente de financement immobilier via une assurance groupe est une avance sur la police", explique Johan Adriaens, associé de Neven & Partners et spécialisé en gestion de patrimoine. "Une partie - en général 60 à 75 % - des réserves déjà constituées est alors mise à disposition."


Bon à savoir : vous n'êtes pas obligé de rembourser l'avance prise. Mais votre capital pension sera naturellement nettement moins élevé à terme. La compagnie d'assurance vous facturera en effet des intérêts sur le montant emprunté. Ceux-ci diffèrent d'une compagnie à l'autre.

3. Et pourquoi pas un crédit bullet ?


Vous préférez ne pas demander d'avance sur votre assurance groupe ? Pas de problème. Dans ce cas, le crédit bullet peut vous aider. Cette formule a été élaborée pour les personnes qui disposeront à terme d'une somme d'argent, provenant par exemple du remboursement d'une assurance groupe à l'âge de la pension ou d'un héritage.

Avec le crédit bullet, vous payez uniquement les intérêts, pendant toute la durée du crédit. Vous ne remboursez donc pas de capital. De ce fait, les remboursements mensuels sont faibles. L'objectif est naturellement de rembourser en une seule fois, à la date d'échéance finale, l'entièreté du capital emprunté grâce à l'argent que vous avez entre-temps acquis par votre héritage ou assurance groupe.


Un crédit bullet vous permet donc d'acheter dès à présent une seconde résidence alors que vous ne disposerez que plus tard de l'argent nécessaire. La plupart des banques peuvent même adapter la durée de votre prêt en fonction du moment où vous percevrez votre assurance groupe.

4. Et la fiscalité dans tout ça ?


L'achat d'une seconde résidence a naturellement plusieurs conséquences fiscales. "La personne qui contracte un crédit-logement garanti par une hypothèque peut en principe revendiquer une déduction d'impôt de 30 à 40 %", remarque Johan Adriaens de Neven & Partners. "Ce pourcentage dépend de l'importance des revenus.

Mais tant que le crédit de la résidence principale est en cours, il n'y aura en principe aucune latitude fiscale pour le crédit-logement de la résidence secondaire. Le plafond de la déduction de base - 2 080 euros par emprunteur - sera en effet déjà atteint par la déduction de capital du crédit relatif à la résidence principale. En pratique, l'avantage fiscal pour la seconde résidence ne deviendra donc réalité qu'à la clôture du premier prêt hypothécaire. Et ce n'est pas tout : dans certains cas, l'achat d'une seconde résidence risque même de vous faire perdre une part des déductions fiscales relatives à la résidence principale."


Roel Van Espen

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