Du neuf pour les ventes publiques

23/02/11 à 13:15 - Mise à jour à 13:15

Source: Je Vais Construire

Depuis le début de l'année, la procédure de vente publique est identique dans tout le pays.

Vous connaissez certainement ces affiches jaunes portant la mention "vente publique". Autrefois, les séances publiques pouvaient différer d'un arrondissement à l'autre. Depuis le début de l'année, la procédure est identique dans tout le pays.

Un rassemblement de personnes qui font une offre sur un immeuble ou un terrain à bâtir dans une arrière-salle de café, voire dans le café même, voilà probablement la représentation que vous vous faites d'une vente publique. À raison d'ailleurs, car une telle séance publique fait partie du folklore belge.

Même si le nombre de propriétés changeant de mains par vente publique n'atteint pas les 10 % dans notre pays, la formule présente certains avantages. L'intervention d'un notaire assure en tout cas la sécurité juridique, tant pour l'acheteur que pour le vendeur.

1. Adieu les chasseurs de primes


La manière dont étaient organisées les ventes publiques différait, récemment encore, d'un arrondissement à l'autre. Depuis le 1er janvier 2010, la procédure est toutefois devenue identique dans tout le pays. Cela doit conduire à une plus grande transparence pour les acheteurs et les vendeurs. Autre nouveauté, un bien immobilier est aujourd'hui vendu en une séance plutôt qu'en deux. Les acheteurs éprouvent ainsi moins de stress et d'incertitude et les vendeurs peuvent vendre plus rapidement. Les deux séances s'avéraient en effet inefficaces : l'affluence à la première séance était généralement faible, de même que les offres. La vente ne démarrait réellement qu'à la seconde séance. Bref, une pure perte de temps.


Par ailleurs, le vendeur peut maintenant déterminer un prix de départ avant la vente, en concertation avec son notaire. Ce prix est clairement annoncé au préalable. Cette procédure doit également induire une plus grande efficacité - comprenez moins d'offres non pertinentes.

De plus, seul le véritable acheteur empoche aujourd'hui la prime sur le prix d'achat. Précédemment, il arrivait souvent que des chasseurs de primes filent avec celle-ci. Si un prix de départ est fixé au préalable, la prime va à celui qui, le premier, offre ce montant (ou un montant supérieur), s'il est aussi l'acheteur final. Cette prime s'élève à 1 % de la première offre. Si aucun prix de départ n'a été prévu, le notaire peut décider d'attribuer une prime de 1 % à celui qui offre le montant le plus élevé et qui est l'acheteur final.

2. Se préparer


Chaque vente publique est annoncée par des publicités, notamment via les fameuses affiches jaunes. Le bien à vendre y est présenté de la manière la plus exhaustive qui soit. En tant que candidat-acheteur, vous y retrouvez des informations sur la superficie, le revenu cadastral et la destination urbanistique. Cependant, vous pouvez aussi demander au notaire responsable des informations complémentaires sur l'habitation ou le terrain à bâtir proposé ainsi que sur les conditions précises de la vente. Quoi qu'il en soit, il est toujours utile de bien se préparer avant la vente.


En fonction de la valeur de la maison ou du terrain, on surenchérit généralement par tranches de 1 000, 2 000 ou 3 000 euros. Fixez-vous toutefois au préalable un montant à ne pas dépasser. Tenez compte également des frais qui sont entièrement à charge de l'acheteur.

Et n'oubliez pas que, si vous êtes l'acheteur final, vous devrez rapidement payer le prix d'achat et les frais supplémentaires. Les frais doivent d'ailleurs être réglés dans les cinq jours ouvrables qui suivent la vente. Quant au prix d'achat, il doit être payé dans un délai de six semaines, sauf mention contraire dans le cahier des charges. Ne tardez donc pas à discuter de votre crédit avec votre banquier.

3. Et les frais ?


Quels frais supplémentaires devez-vous prévoir pour une telle vente publique ? Sachez déjà qu'une partie de ces frais sont dégressifs. Cela veut dire que le pourcentage diminue au fur et à mesure que le prix du bien augmente. En moyenne, vous devrez toutefois prévoir un montant supplémentaire d'environ 25 % du prix d'achat. Ce pourcentage vaut tant pour l'achat d'un terrain à bâtir que d'une maison. À titre de comparaison : pour une vente de gré à gré, les frais totaux dépassent rarement les 20 % et sont même souvent inférieurs à 15 %. (Lire à ce sujet la rubrique "Finances" parue dans JVC n° 329 - avril 2010.)

Le prix d'une vente publique est donc sensiblement supérieur à celui d'une vente de gré à gré. Cette moyenne de 25 % est relativement élevée, mais elle englobe les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire et du conservateur des hypothèques et les frais du procès-verbal d'attribution.

La récente suppression de la seconde séance permet à l'acheteur d'économiser quelque 1 500 à 2 000 euros sur les frais de publicité, de location de salle... Enfin, n'oubliez pas que le prix d'un bien en vente publique est en moyenne inférieur de 5 à 10 % à celui d'un bien vendu de gré à gré, ce qui compense probablement le supplément de frais.



Roel Van Espen

LA FOLLE ENCHÈRE : DEUXIÈME TENTATIVE

La procédure de "folle enchère" n'a pas été révisée en ce début d'année. Elle est donc maintenue. Il se peut en effet que le plus offrant ne réussisse finalement pas à payer le prix et les frais redevables dans le délai imparti. Dans ce cas, le notaire peut décider de procéder à une revente sur folle enchère. Le bien (maison ou terrain à bâtir) est alors à nouveau mis aux enchères. Si le prix obtenu lors de la revente est inférieur à celui proposé par le premier acheteur, ce dernier devra assumer la différence.

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