Eléments à prendre en compte lors de l'achat d'un bien

15/02/11 à 13:55 - Mise à jour à 13:55

Source: Je Vais Construire

Commençons par le commencement : désirez-vous trouver un terrain ou une maison ?

Toute aventure commence par une série de choix. Le parcours est souvent ponctué d'événements prévus ou imprévus, de bonnes... et de moins bonnes surprises. L'achat, la rénovation ou la construction d'une habitation sont aussi de grandes aventures... qui n'échappent pas à ces réalités !


Tout au long de l'année, nous parcourrons les différentes étapes de ce périple, pour ne pas perdre le nord dans le dédale des procédures : concevoir son projet, choisir son entrepreneur, garder le contrôle du budget, réceptionner le chantier...

Commençons par le commencement : un rêve, celui d'un terrain ou d'une maison où passer une partie ou le reste de votre vie. S'il n'est pas évident de dénicher la perle rare, le choix même de sa localisation est déjà compliqué.

Quels sont les éléments objectifs à prendre en compte lors de l'achat d'un bien ?


M. Van de Ligging (urbaniste): Il existe en Belgique des règlements régionaux, communaux ou de lotissements qui définissent l'affectation des terrains, le type de bâtiments qui peuvent y être construits et les matériaux utilisés. Ces règlements sont consultables auprès des administrations communales et régionales.

Mme Skhief (architecte et urbaniste): Il n'y a pas que l'affectation du terrain qui doit être étudiée ; examinez également celle des alentours. Je me souviens d'un propriétaire convaincu que le terrain au fond de son jardin était en zone agricole (donc difficilement bâtissable), parce que le frère de son collègue le lui avait dit. Il n'avait jamais vérifié l'information et fut très surpris d'apprendre qu'une procédure de permis de lotir pour 120 habitations y était en cours. Un conseil : vérifiez vos sources !

M. Van de Ligging : Sans oublier que certains éléments juridiques peuvent être liés au bien : citons en exemple les servitudes de passage (permettant le passage d'un tiers sur votre terrain). Ces éléments peuvent être consultés auprès de l'administration du cadastre. Votre notaire peut également vous informer.


Mme Grenoushell (spécialiste en économies d'énergie ): Renseignez-vous également quant à la présence ou au projet d'installation de lignes électriques enterrées, lignes aériennes à haute tension, pipelines...


Comment s'assurer des possibilités de construction sur un terrain ?


M. Van de Ligging : Les procédures diffèrent d'une région à l'autre du pays, mais sont partout lourdes et finalement peu utilisées. Les données les plus importantes doivent être mentionnées par le notaire lors de la vente du bien. Elles sont également consultables sur le web ou auprès du service communal de l'urbanisme. N'oubliez pas de vous renseigner sur la portée de ces règlements : certains sont donnés à titre indicatif, d'autres sont contraignants. À noter qu'il n'est pas nécessaire d'avoir un droit sur un bien pour demander un certificat d'urbanisme n° 1 portant sur ce bien. Vous pouvez donc vous disposer d'une information complète avant de vous décider.

M. Haunney (conseiller financier ) : La hiérarchie des plans (secteurs, affectation des sols...) et règles étant relativement complexe, faites-vous conseiller par un professionnel, architecte ou urbaniste. Mieux vaut payer une consultation préalable que risquer une coûteuse rupture de compromis de vente.

De quelle manière l'environnement du bien influence-t-il la consommation énergétique future d'une construction ?


M. Haunney : Le choix d'une typologie (mitoyenne, trois ou quatre façades) peut avoir des répercussions, tant au niveau du coût de la construction (une maison mitoyenne revient moins cher qu'une maison quatre façades) que du coût du chauffage.


Mme Grenoushell : L'alimentation en énergie est aussi importante. Renseignez-vous quant aux possibilités de raccordement au réseau de gaz. Il en va de même pour la pose de panneaux solaires en fonction de l'orientation : vérifiez d'abord si les bâtiments ou la végétation alentour ne portent pas ombrage à ce type d'installation. À titre d'exemple, un ombrage de 10 % sur un panneau solaire photovoltaïque peut en réduire le rendement de plus de 50 %.


M. Van de Ligging : Rappelons que certaines localisations imposent le type de construction et l'implantation par le biais de règlements communaux ou de permis de lotir. Il revient aux futurs constructeurs de se renseigner auprès de l'administration de l'urbanisme.


Mme Grenoushell : L'environnement bâti et naturel influencera également l'exposition aux vents. Si celle-ci est élevée, le risque d'infiltration en cas de pluie et de pertes thermiques augmentera. L'environnement naturel (arbres, buissons...) modifiera également la fréquence d'entretien du bien, des gouttières, du jardin...

À quoi faut-il prêter une attention particulière lors de l'achat d'un terrain ?

M. Van de Ligging : Arrêtez-vous quelques instants sur le nom des voiries alentour : certains noms devraient vous pousser à investiguer plus "en profondeur" quant à la nature du sol. Citons, par exemple, rue du Marais, rue de la Carrière... En cas de doute, faites pratiquer des essais de sol (portance) et une analyse du sous-sol (composition).


Mme Grenoushell : La présence d'un certain type de végétation donne une idée du degré d'humidité du site. La présence d'un cours d'eau sur le terrain ainsi que le relief de celui-ci et de ses alentours influenceront le risque d'inondation. La cartographie des zones inondables seront bientôt disponibles sur le web.


M. Haunney : Dans le cas de lotissements, essayez d'obtenir les conclusions des essais de sol réalisés pour les voiries. Elles vous indiqueront la portance du sol ainsi que la présence d'eau, ce qui pourrait modifier fortement le coût de vos travaux à venir !

Mme Skhief : Interrogez les voisins : leur expérience peut s'avérer bien utile... notamment en terme de nuisances sonores ou olfactives. Le vent peut en effet accentuer les bruits ou les odeurs en provenance d'une activité industrielle ou agricole (attention, cette dernière peut aussi varier du tout au tout selon les saisons), d'une autoroute ou d'un aéroport... N'hésitez donc pas à visiter plusieurs fois le lieu choisi, à des moments différents.


Mme Grenoushell : Pour les personnes s'intéressant à la géobiologie, un passage avec un spécialiste s'impose !
Quels sont les éléments primordiaux lors de l'achat d'une maison ?


Mme Skhief : L'état général du bien : fissures apparentes, horizontalité des planchers... Chaque recoin mérite d'être inspecté à la recherche de fissures, de champignons ou de moisissures. N'hésitez pas à soulever quelques lattes de plancher : les champignons aiment particulièrement les espaces sombres, chauds et peu ventilés.


M. Van de Ligging : Du point de vue de l'implantation, l'orientation du bien est primordiale, de même que les dimensions des pièces et leur position par rapport à la course du soleil, ou encore les ombrages créés par l'environnement... Il faut absolument relever tous les éléments qui influencent l'éclairage naturel des pièces.

M. Haunney : Le mode de chauffage est également très important. Contrôlez l'état et l'âge de la chaudière, des canalisations, de la cheminée éventuelle, ainsi que des radiateurs.


Mme Grenoushell : Tous les éléments relatifs à l'isolation de l'enveloppe extérieure de la construction, de même que les possibilités d'augmentation de ses performances, sont capitaux pour moi. À nouveau, faites-vous accompagner pour une visite préalable par un architecte ou un expert immobilier !

En conclusion de ce premier volet relatif à l'achat d'un bien,
- vérifiez toujours son affectation, ainsi que celle de son environnement, en consultant tous les règlements en vigueur ;
- contrôlez si la typologie du bien correspond à vos envies et à votre budget ;
- passez à la loupe tous les aspects possibles, dans les moindres recoins ;
- dans le cas d'une rénovation, faites-vous accompagner par un architecte qui pourra vous conseiller et estimer les travaux à réaliser.



Cédric Bourgois

Plans de secteur et d'affectation des sols

Ces plans peuvent être consultés en ligne ; ils vous renseignent sur la destination des sols et sur le type de construction que vous pouvez y ériger.

Région wallonne : http://mrw.wallonie.be/dgatlp/dgatlp/ Région flamande : http://geo-vlaanderen.agiv.be/

Région de Bruxelles capitale : http://www.pras.irisnet.be/PRAS/

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