L'assurance gratuite "décès accidentel"

22/02/13 à 11:18 - Mise à jour à 11:18

Source: Je Vais Construire

Lorsque l'acquéreur d'un bien immobilier décède entre le compromis d'achat et l'acte, ses héritiers sont tenus d'acheter ce bien. Mais que se passe-t-il lorsqu'ils ne veulent et /ou ne peuvent pas acquérir l'immeuble ? Et si l'un des héritiers est mineur ou juridiquement incapable ?

L'assurance gratuite "décès accidentel"

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Lorsque l'acquéreur d'un bien immobilier décède entre le compromis d'achat et l'acte, ses héritiers sont tenus d'acheter ce bien. Mais que se passe-t-il lorsqu'ils ne veulent et /ou ne peuvent pas acquérir l'immeuble ? Et si l'un des héritiers est mineur ou juridiquement incapable ? Pour couvrir cette situation, une assurance gratuite est proposée depuis 1998 par les notaires et les agents immobiliers.

Dans notre droit, "la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose (le bien) et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé"1. Trop souvent encore, vendeur et acquéreur considèrent le compromis de vente d'un bien immobilier comme un document à effet temporaire, dont la destination est d'assurer la transition avec l'acte notarié à suivre. En réalité, c'est l'inverse ! Compromis de vente vaut vente et l'acte authentique ne pourra que refléter la teneur exacte du compromis. Pas question de faire machine arrière ! Les parties sont définitivement liées. Tout au plus, le transfert de propriété, la remise des clés et le paiement du prix sont-ils différés jusqu'à la passation de l'acte authentique. En conséquence, il convient d'apporter un soin tout particulier à la rédaction de ce document, véritable charte des parties.

Décès de l'acquéreur

Entre compromis et acte, un délai de quatre mois peut s'écouler. Ce laps de temps n'est pas imposé par le droit civil. Il ne découle que d'une disposition fiscale qui impose le paiement des droits d'enregistrement dans les quatre mois de la signature du compromis2. Si les droits sont acquittés, il n'y a donc pas de délai imposé pour passer l'acte authentique d'acquisition.

Que se passe-t-il en cas de décès de l'acquéreur entre le compromis et l'acte notarié ? Jusqu'en 1998, lorsque l'acquéreur décédait entre le compromis et la date prévue pour l'acte, ses héritiers se retrouvaient parfois dans une situation pénible. Ils devaient respecter l'engagement de l'acquéreur mais ne pouvaient et/ou ne voulaient pas toujours le faire. Peu d'acquéreurs envisageaient de souscrire une assurance décès pour une si courte période. Plus fondamentalement, s'il n'est jamais aisé d'envisager son propre décès, cela est encore plus vrai au moment où l'on a trouvé l'immeuble de ses rêves. Pour se délier de toute obligation d'acheter, les héritiers n'avaient d'autre choix que de demander en justice la résolution de la vente, avec le risque de perdre l'acompte versé par l'acquéreur décédé à la signature du compromis. Quant au propriétaire vendeur, il devait attendre la décision judiciaire pour remettre son bien en vente.

Achat et revente

Parfois, pour éviter ces désagréments, certains héritiers optaient pour une acquisition du bien en vue d'une revente immédiate. Outre les frais dits de notaire liés à l'acquisition (droits d'enregistrement perçus par le notaire au nom et pour le compte du Trésor, honoraires, frais de dossier), ils devaient également souvent supporter ceux liés au "crédit-pont".

Cette forme de crédit est utilisée lorsqu'un acquéreur compte vendre un bien pour en acheter un autre ou acheter et revendre le même bien. Au moment de l'achat, il n'a pas encore vendu ou même trouvé amateur. En conséquence, il ne dispose pas des fonds pour financer l'acquisition. Un organisme de prêt peut lui apporter la solution sous la forme d'un crédit de liaison (aussi appelé crédit relais ou d'attente) destiné à réaliser la soudure entre les deux opérations (vente et achat). Le taux d'un tel crédit est très souvent supérieur à celui d'un crédit traditionnel. Les organismes de prêt justifient cette différence par le fait que le crédit est remboursable à tout moment et qu'il n'y a pas d'indemnité de remploi. C'est une somme que doit verser à titre de sanction à l'organisme prêteur un emprunteur qui rembourse de manière anticipative un crédit hypothécaire "traditionnel". Pour les crédits hypothécaires aux particuliers, il s'agit d'une indemnité fixe équivalente à trois mois d'intérêts, calculés sur le solde du capital encore dû. Suivant les organismes, le paiement des intérêts s'effectue mensuellement, trimestriellement ou à la fin du crédit. Sur le plan des garanties, vu le court laps de temps pour lequel ce crédit est consenti, il est rare qu'une affectation hypothécaire soit réclamée.

Seule consolation : la revente immédiate permettait la récupération partielle des droits d'enregistrement perçus à l'occasion de l'acquisition. Ces taux diffèrent selon les Régions et ont varié entre 1998 et aujourd'hui.

Actuellement, si un bien immobilier a été acquis au taux de 12,5 % et est revendu dans les deux ans (délai calculé d'acte authentique à acte authentique), une restitution partielle des droits d'enregistrement perçus lors de l'acquisition peut être accordée à concurrence de 60 % en Région wallonne ou flamande et 36 % en Région de Bruxelles-Capitale3.

Une initiative des notaires

Conscient de ce problème, le notariat a proposé une assurance décès gratuite au profit de l'acquéreur en cas d'accident. Depuis le 1er janvier 1998, les héritiers de l'acquéreur défunt en bénéficient, ce qui leur permet d'acquitter le prix ou une partie de celui-ci.

Cette assurance est "un contrat en vertu duquel, moyennant le paiement d'une prime fixe ou variable, l'assureur s'engage envers une autre partie, le preneur d'assurance, à fournir une prestation stipulée dans le contrat au cas où surviendrait un événement incertain que, selon le cas, l'assuré ou le bénéficiaire, a intérêt à ne pas voir se réaliser"4. Le preneur est le notariat (Assurances du Notariat S.C.) qui souscrit l'assurance. L'événement incertain est la durée de vie de l'acquéreur. Les bénéficiaires sont les héritiers (ou légataires) de l'acquéreur. Pour bénéficier de cette assurance, des conditions doivent toutefois être respectées.

Conditions de l'assurance décès

1. Le montant assuré est constitué du prix de vente augmenté des frais, droits et honoraires de mutation, sous déduction des sommes déjà versées préalablement à la survenance du risque (comme par exemple l'acompte), à l'exclusion des droits complémentaires et amendes suite à l'insuffisance de la valeur vénale5 constatée par l'administration fiscale. De quoi s'agit-il ? Si la différence entre la valeur vénale et le prix d'achat mentionné dans l'acte authentique excède 1/8, l'acheteur risque de devoir acquitter des droits complémentaires mais également une amende égale aux droits éludés. Cette amende sera d'autant plus importante que l'insuffisance le sera (de 1/10 à 1/3 des droits éludés).
En tout état de cause, il ne peut dépasser 250 000 euros. Si le montant de la vente est supérieur, les héritiers devront assumer la différence sur leurs deniers propres.
2. Les bénéficiaires sont les ayants droit du défunt. Il s'agit de ses héritiers et/ou légataires. Encore faut-il qu'ils signent l'acte authentique d'acquisition. L'assurance ne jouera évidemment pas s'ils renoncent à acheter.
3. Les personnes assurées sont les acquéreurs personnes physiques. Les personnes morales (sociétés) sont naturellement exclues.
4. Le décès ne peut pas découler d'une cause organique, mais bien d'un accident soudain et involontaire. Le décès consécutif à une maladie ou un suicide est donc exclu de la couverture.
5. Le délai de couverture ne doit pas dépasser 123 jours.
Toutefois, si le décès survient durant cette période de quatre mois, l'acte authentique devra être passé dans les quatre mois qui suivent la date du décès.
Par ailleurs, si le compromis contient une ou plusieurs conditions suspensives, l'acte authentique devra être passé dans les quatre mois qui suivent la réalisation de ces conditions suspensives. La condition suspensive la plus connue que l'on insère dans un compromis est celle qui subordonne l'acquisition du bien immobilier sous réserve de l'obtention par l'acquéreur de son crédit hypothécaire. Mais il en existe bien d'autres, comme par exemple celle du non-exercice par la Région de son droit de préemption du bien immobilier vendu.
6. Le compromis a dû être signé en l'étude du notaire et doit attester de ce fait de manière expresse.
7. Le compromis a dû être signé par les personnes elles-mêmes ou par un mandataire agissant en vertu d'un mandat qui mentionne les clauses et conditions de la vente. Cette clause vise à écarter toute personne qui se porterait fort pour une autre, absente au moment de la signature.
8. Le compromis doit porter le cachet du notaire, être daté par ses soins et faire référence aux conditions de l'assurance.
9. Un versement d'acompte ou d'une garantie d'au moins 5 % du montant du prix doit être constaté par un reçu délivré par l'étude.
10. Des situations particulières peuvent exister, qui laissent une ambiguïté s'installer quant à l'application ou non de l'assurance en cas de décès. Par exemple, il peut arriver qu'un bien soit acquis par une personne morale en formation pour laquelle se porte fort une personne physique.
Autre hypothèse : un bien est acquis par des personnes dans des quotités différentes, non précisées.

En général, en présence de telles situations, les modèles de compromis émettent des réserves quant à la couverture du risque de décès. Le notaire veille à éclaircir ces situations en conseillant à l'acquéreur de faire acter au plus tôt le destinataire final de l'acquisition ou, en présence de plusieurs acquéreurs, de déterminer les proportions exactes dans lesquelles chacun achète.
Signalons enfin que, moyennant une prime modeste, les agents immobiliers disposent de la faculté de faire bénéficier les acquéreurs d'une assurance gratuite identique à celle proposée par le notariat.

En conclusion

Cette initiative, lancée par le notariat, est particulièrement heureuse. Après 13 ans d'existence, on peut constater qu'elle répond de manière adéquate aux problèmes que rencontraient parfois les héritiers et/ou légataires d'un acquéreur accidentellement décédé (mineur dans l'incapacité d'acheter, héritier insolvable, etc.). Ceux-ci restent en effet tenus par les engagements contractés par l'acquéreur avant son décès et n'avaient pas toujours le souhait ou la capacité financière de finaliser l'achat en question. On peut toutefois se demander si le plafond de 250 000 euros ne devrait pas être rehaussé. En effet, entre 2000 et aujourd'hui, les prix de l'immobilier ont quasiment doublé.

Philippe Van Someren

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