L'impact d'une rénovation

23/02/11 à 13:29 - Mise à jour à 13:29

Source: Je Vais Construire

Quel est l'impact d'une rénovation sur le revenu cadastral ?

En tant que propriétaire d'une maison, vous payez un précompte immobilier, calculé sur base de votre revenu cadastral. Mais quelles sont les conséquences d'une rénovation sur votre revenu cadastral (et précompte immobilier) ?

Le revenu cadastral (RC) correspond au revenu net moyen que vous gagneriez en tant que propriétaire en louant votre maison durant un an. Il équivaut donc au rendement fictif de votre bien immobilier, même s'il n'y a pas de réel revenu locatif.

Le calcul de votre RC tient compte du marché de la location à une date de référence. Cette date est actuellement fixée au 1er janvier 1975. Raison pour laquelle votre revenu cadastral est indexé chaque année. C'est ce revenu cadastral indexé qui constitue la base de la perception du précompte immobilier.


Le précompte immobilier est un impôt régional que les propriétaires d'une habitation doivent payer chaque année. En région wallonne et en Région de Bruxelles-capitale, le précompte immobilier est de 1,25 % du RC ; en Région flamande, il est de 2,5 % du RC. En d'autres termes, plus votre RC est élevé, plus le précompte immobilier est élevé. Il est perçu par la Région dans laquelle vous vivez et est majoré de centimes additionnels au bénéfice de la commune et de la province.

Dans certains cas, votre statut de propriétaire vous donne droit à une réduction du précompte immobilier, notamment si vous avez des enfants à charge ou si vous vivez dans une "maison modeste". Une maison est dite "modeste" si son RC (non indexé) est de maximum 745 euros. Si tel est votre cas, vous profitez d'une réduction de 25 % sur le précompte immobilier. Une exonération (temporaire) du précompte est parfois accordée, par exemple lorsque vous transformez un immeuble commercial inoccupé en maison ou que vous rénovez une maison insalubre. Le législateur souhaite ainsi lutter contre l'inoccupation et le délabrement.

1. Déclaration


Si vous avez construit une nouvelle habitation, vous êtes tenu de le communiquer à l'Administration générale de la documentation patrimoniale (l'ancienne administration du cadastre) dans les trente jours qui suivent l'occupation des lieux. À défaut, vous risquez une amende administrative, voire pénale. La déclaration est faite à l'aide d'un formulaire que vous devez remplir de bonne foi. Il se peut qu'un fonctionnaire vienne vérifier ces données sur place. Le revenu cadastral est établi sur base de ces informations et vous est communiqué par lettre recommandée.


En principe, vous devez également annoncer l'achèvement des travaux lors d'une transformation. Dans ce cas, l'ancien revenu cadastral peut être révisé. Lorsque vous faites une déclaration, vous devez communiquer le coût des travaux de transformation sur le formulaire destiné à cet effet. Vous ne devez pas joindre de factures. Votre RC est de toute manière réévalué si les travaux de rénovation améliorent le confort de votre maison.

(Faire) placer un chauffage central peut donc en principe induire une augmentation de votre RC. Il en va de même si vous augmentez la surface habitable lors de travaux de transformation, par exemple lors de l'aménagement d'un grenier en chambres à coucher ou lors de la construction d'une véranda.

2. Conséquences financières


Gardez donc bien en tête qu'une rénovation peut vous coûter cher. En effet, vous risquez fortement de payer un précompte immobilier plus élevé suite à l'adaptation de votre RC, surtout si celui-ci franchit la limite des 745 euros suite aux travaux de rénovation.

Dans ce cas, votre maison n'est plus considérée comme une maison modeste et vous perdez le droit à la réduction de 25 % sur le précompte immobilier. Sachez aussi que lors d'une révision de votre RC, il faut tenir compte du quartier dans lequel vous vivez. L'évolution positive de celui-ci depuis le dernier calcul peut influer sur votre nouveau revenu cadastral.


En revanche, il faut savoir que certains investissements économiseurs d'énergie ne pèsent pas sur votre RC. Cela a encore été souligné cette année dans une circulaire du fisc. Selon cette circulaire, il faut opérer une distinction entre les transformations qui accroissent le confort d'une maison et les mesures d'économies d'énergie.

Voici quelques exemples concrets d'investissements économiseurs d'énergie qui, selon cette circulaire, n'induisent pas de hausse du RC :
- l'isolation du toit, des murs et des sols ;
- le remplacement d'un simple vitrage par du double ou triple vitrage ;
- le placement de vannes thermostatiques ;
- le remplacement d'une ancienne chaudière par une chaudière plus économe en énergie ;
- l'installation de panneaux solaires photovoltaïques, d'un boiler solaire, d'une pompe à chaleur ou d'une chaudière qui produit également de l'électricité (micro-cogénération) ;
- tous les travaux visant à convertir une maison en maison passive.

Roel Van Espen

VOUS N'ÊTES PAS D'ACCORD ?

Lors de la définition du revenu cadastral, votre maison est comparée à des points de référence spécifiques, à savoir des bâtiments similaires dans les environs. Si vous n'êtes pas d'accord avec le RC attribué ou revu, contactez d'abord le fonctionnaire habilité de l'Administration générale de la documentation patrimoniale. Essayez de régler l'affaire à l'amiable. Si vous n'y parvenez pas, vous pouvez introduire une réclamation officielle. Pour être recevable, votre réclamation doit être introduite dans les deux mois qui suivent la notification (le recommandé qui vous annonce officiellement le nouveau RC). Elle doit par ailleurs être envoyée par lettre recommandée.

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