Les frais supplémentaires

23/02/11 à 13:11 - Mise à jour à 13:11

Source: Je Vais Construire

Tant dans l'achat d'une parcelle que dans l'achat d'une maison il y aura des frais supplémentaires au prix d'achat.

Vous êtes tombé sous le charme d'une maison ou d'un appartement ? Un terrain à bâtir vous fait de l'oeil ? Dans un cas comme dans l'autre, vous devrez, en plus du prix d'achat, payer des frais supplémentaires. Tenez-en compte dans le calcul de votre budget !


Si vous avez décidé d'acheter une maison, un appartement ou un terrain, il est impératif de bien évaluer votre budget. Outre le prix d'achat, vous devez également tenir compte de frais supplémentaires.

Nous avons fait pour vous la "check-list" des postes de frais les plus importants. Nous ne nous attarderons pas, dans le cadre de cet article, sur les frais de l'agent immobilier (en moyenne 3 % du prix d'achat), généralement à charge du vendeur, et nous nous limiterons ici à la vente de gré à gré. Les frais liés à une vente publique seront abordés dans un prochain numéro.

1. Droits d'enregistrement

Les droits d'enregistrement constituent une forme d'impôt - en fait un équivalent à la TVA qui frappe les nouvelles constructions. Ils sont prélevés lorsqu'une maison ou un terrain change de propriétaire. Lors d'une vente de gré à gré, leur montant dépend de la région dans laquelle se trouve le bien immobilier. En région de Bruxelles-Capitale et en Wallonie, les droits d'enregistrement s'élèvent à 12,5 % du prix d'achat, tandis qu'en Flandre, ils ne sont que de 10 %.


Néanmoins, si vous achetez une maison "modeste" affichant un revenu cadastral peu élevé, les droits d'enregistrement sont nettement moins élevés en Flandre et en Wallonie. Il s'agit du "taux réduit". Vous ne payez alors que 5 % en Flandre et 6 % en Wallonie. La Région bruxelloise n'octroie quant à elle aucune réduction.


Les droits d'enregistrement d'une maison "sociale" sont encore plus bas, et ce, dans les trois régions. Mais ce type de maison doit naturellement rencontrer des conditions très strictes. L'acheteur du bien doit par exemple effectuer l'achat via une institution spécifique et entrer en ligne de compte pour une prime à l'acquisition attribuée par la région. Bruxelles et la Flandre affichent un taux social de 1,5 %, contre 0 % en Wallonie (hormis un forfait de 25 euros).


Les droits d'enregistrement réduits s'appliquent également aux terrains à bâtir. Plus précisément, si vous projetez d'y construire une maison modeste et que vous rencontrez les conditions décrites plus haut pour une habitation modeste. Le taux réduit n'est toutefois pas appliqué dans l'immédiat. Vous payerez le taux plein lors de l'achat du terrain et, si vous faites constater par la suite que le revenu cadastral de la maison bâtie est peu élevé, vous pourrez réclamer le remboursement d'une partie des droits d'enregistrement.


S'il s'agit de votre première maison et que vous prévoyez d'y établir votre résidence principale, la Flandre vous accorde un "abattement" et un "abattement majoré". En bref, cela signifie une exonération des droits d'enregistrement sur la première tranche de 25 000 euros (pour des droits d'enregistrement normaux de 10 %), de 35 000 euros (pour des droits d'enregistrement de 5 % pour une habitation modeste) ou de 81 666,67 euros (pour le taux social de 1,5 %). L'abattement majoré (une nouvelle règle entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2009) constitue une extension de l'abattement. Si vous répondez à certaines conditions, l'abattement est majoré de 10 000 euros ou, dans le cas d'une habitation modeste, de 20 000 euros.


En Région bruxelloise également, la première tranche de 60 000 euros est, sous certaines conditions, exonérée de droits d'enregistrement. Cet abattement passe parfois même à 75 000 euros dans certaines zones spécifiques.


La Wallonie ne connaît pas de règle d'abattement.
Prenons un exemple pratique pour illustrer cela. Vous achetez une maison modeste de 100 000 euros en Flandre. À ce montant, vous devez ajouter le taux réduit de 5 % de droits d'enregistrement, en d'autres termes 5 000 euros. Cependant, si vous répondez aux conditions d'abattement (maison unique, résidence principale), vous ne payerez les droits d'enregistrement que sur 65 000 euros (100 000 - 35 000). Vous ne payerez donc que 3 250 euros de droits d'enregistrement (= 5 % de 65 000 euros) au lieu de 5 000 euros. Si vous entrez également en ligne de compte pour un abattement majoré, vous ne payez que 2 250 euros de droits d'enregistrement (= 5 % de 45 000 euros).

2. Frais notariés


L'intervention d'un notaire est indispensable pour l'achat d'une maison ou d'un terrain à bâtir. C'est lui qui perçoit les droits d'enregistrement. Par ailleurs, il vous facture des honoraires. Ceux-ci sont fixés par la loi et sont tant "proportionnels" (équivalents à un certain pourcentage du prix d'achat) que "dégressifs" (le pourcentage diminue en fonction de la "tranche").
Le notaire facture aussi des frais pour les recherches cadastrales, les demandes d'attestations, les timbres fiscaux... Le montant total de ces frais varie généralement aux alentours des 625 euros.

3. Frais d'emprunt


Si vous contractez un prêt hypothécaire pour l'achat de votre maison ou terrain à bâtir, vous devrez vous acquitter des frais y afférents. Tout d'abord, la banque vous facturera des frais de dossier. Il s'agit généralement d'un montant fixe (200 à 250 euros) ou d'un pourcentage (par exemple 4 % du montant emprunté). Ces frais sont toujours négociables. Si votre banquier refuse par exemple de baisser son taux d'intérêt, vous pouvez éventuellement lui demander de ne pas facturer de frais de dossier.


Par ailleurs, vous payez 1 % de droits d'enregistrement sur le montant emprunté, augmenté des "frais accessoires". Selon la banque, ces frais accessoires se situent entre 5 et 10 % du montant emprunté. Viennent ensuite le droit d'inscription de 0,30 %, les honoraires du conservateur des hypothèques (qui inscrit votre prêt dans un registre), les honoraires du notaire (voir ci-dessus) et les frais d'acte liés au crédit. La somme de tous ces postes tourne en général autour de 525 euros.
Exemple Supposons que vous achetiez un appartement à Bruxelles d'une valeur de 300 000 euros. Vous contractez un prêt hypothécaire pour l'entièreté du montant. Puisque c'est votre première et unique maison, vous bénéficiez d'une exonération des droits d'enregistrement sur la première tranche de 60 000 euros. Vous trouverez ci-dessous un aperçu des frais à prévoir en plus du prix d'achat et des intérêts de votre emprunt.


Roel Van Espen

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