Les vices cachés

04/02/08 à 16:09 - Mise à jour à 16:09

Source: Je Vais Construire

Le Tribunal de première instance d'Anvers s'est prononcé dans une affaire où les acheteurs d'appartements neufs exigeaient un dédommagement de la part du vendeur, suite à des vices constatés dans les appartements en question.

Le Tribunal de première instance d'Anvers s'est prononcé dans une affaire où les acheteurs d'appartements neufs exigeaient un dédommagement de la part du vendeur, suite à des vices constatés dans les appartements en question.

Les faits

Un promoteur immobilier a fait construire dans la région d'Anvers un nouvel immeuble comprenant plusieurs appartements de luxe. Dès la fin des travaux, il a vendu les appartements à divers acheteurs. En janvier 2002, les acheteurs ont constaté plusieurs vices.

Il s'agissait principalement de problèmes de fissures et de taches d'humidité. Désireux d'obtenir un dédommagement, les acheteurs ont citéà comparaître le promoteur immobilier, en octobre 2002.

Lors de l'audience préliminaire, le tribunal a désigné un expert ayant pour mission d'examiner dans quelle mesure les vices prétendus étaient avérés et, le cas échéant, d'évaluer les frais de réparation. L'expert a effectivement constaté les problèmes. Dans son rapport, il a donné une estimation des frais de réparation et calculé un dédommagement qui prenait en compte les inconvénients subis par les acheteurs.

Les acheteurs ont donc exigé comme dédommagement de la part du promoteur immobilier les montants constatés par l'expert du tribunal. Le promoteur n'était toutefois pas d'accord et a contesté les revendications des acheteurs.

Le jugement du tribunal

Un contrat de vente avait été conclu entre le promoteur immobilier, par ailleurs vendeur professionnel, et les acheteurs des appartements. Le promoteur immobilier avait réalisé les appartements sur fonds propres pour ensuite les vendre. C'est un élément essentiel pour la suite de l'affaire. En effet, contrairement à ce qui se fait dans le cadre d'un contrat d'entreprise, les acheteurs ne pouvaient pas le citer devant le tribunal pour cause de travaux mal exécutés.

En revanche, selon les articles 1641 et suivants du Code civil, le vendeur est bien responsable des vices cachés du bien vendu. L'acheteur est de la sorte protégé contre les vices qu'il n'a pu constater au moment de la vente mais qui étaient déjà présents (du moins à l'état embryonnaire). Dans le cas discuté, les acheteurs semblaient pouvoir s'appuyer sur ces articles.

En effet, d'après le rapport de l'expert, la formation des fissures résultait d'une mauvaise pose de hourdis.

Toutefois, une condition importante pour rendre le vendeur responsable des vices cachés consiste pour l'acheteur à intenter l'action dans un "délai court". L'article 1648 du Code civil en dit plus à ce sujet, mais sans préciser la durée exacte du "court terme". C'est donc le juge qui décide de manière souveraine, au cas par cas, si le délai a été respecté.

Lors de la procédure, le vendeur des appartements a donc pleinement joué la carte du "court terme". Il a argumenté que le "court terme" avait été largement dépassé puisque les acheteurs prétendaient avoir constaté les vices en janvier 2002 et qu'ils ne l'ont citéà comparaître qu'en octobre 2002. Le tribunal a suivi ce raisonnement et estimé que les acheteurs avaient effectivement trop attendu. Leur revendication a été déclarée non recevable.

Quelles leçons tirer de ce jugement?

Il faut d'abord savoir quel type d'accord a été signé. Lorsque l'on fait construire personnellement une maison ou un appartement, il s'agit en principe d'un contrat d'entreprise. Un contrat de vente implique qu'un bien est transféré par le vendeur à un acheteur en échange d'un montant fixé. Les articles 1641 et suivants du Code civil ne s'appliquent qu'à un achat et stipulent qu'il y a lieu, dans un cas comme celui-ci, de démarrer une procédure à "court terme".

Lorsqu'un acheteur constate des vices, il ne doit pas rester les bras croisés. On pourrait alors croire que les vices ne le dérangent pas. Dès la découverte du vice, il est important de mettre immédiatement le vendeur en demeure de remédier aux problèmes, et cela par lettre recommandée. Il est en effet possible que le vendeur solutionne personnellement les problèmes.

Dans ce cas, le "court terme" peut être prolongé puisque des actions concrètes visant à offrir une solution sont entreprises. Si le vendeur ne réagit pas, ne souhaite pas réparer ou si la solution proposée n'est pas satisfaisante, l'acheteur n'a qu'un seul recours pour obtenir un dédommagement: lancer à "court terme" une procédure devant les tribunaux.

Et le terme "court" semble bel et bien être court puisque le tribunal a décidé dans le cas présent que 9 mois, c'était trop. Il n'y a toutefois pas de règle générale à formuler quant à la longueur du délai. Le tribunal appréciera au cas par cas. En tout état de cause, il est recommandé, en tant qu'acheteur, de ne pas prendre de risques et de passer rapidement à la citation à comparaître.

Joris Wouters, avocat associé chez GSJ-Advocaten, Mechelsesteenweg 27, 2018 Anvers, 03 232 50 60. www.gsj.be

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