Non-enregistrement du bail à loyer

30/01/08 à 21:50 - Mise à jour à 21:50

Source: Je Vais Construire

La loi-programme du 27 décembre 2006 a introduit plusieurs nouveautés qui peuvent avoir des répercussions sur le bail, que vous soyez locataire ou bailleur.

Plusieurs articles sont récemment parus dans la presse concernant les modifications apportées aux dispositions relatives à l'enregistrement des baux et à leurs conséquences. La loi-programme du 27 décembre 2006 a en effet introduit plusieurs nouveautés qui peuvent avoir des répercussions sur le bail, que vous soyez locataire ou bailleur.

Plusieurs articles sont récemment parus dans la presse concernant les modifications apportées aux dispositions relatives à l'enregistrement des baux et à leurs conséquences. La loi- programme du 27 décembre 2006 a en effet introduit plusieurs nouveautés qui peuvent avoir des répercussions sur le bail, que vous soyez locataire ou bailleur.

Qu'implique l'enregistrement d'un bail?

L'enregistrement d'un bail consiste à déposer le bail auprès du receveur de l'enregistrement afin d'y payer le droit d'enregistrement obligatoire. L'enregistrement est donc une opération fiscale, qui doit en principe se faire dans les quatre mois suivant la signature du bail. L'enregistrement a un effet important, à savoir que le bail reçoit ainsi une 'date certaine'. On évite de la sorte qu'une tierce partie, par exemple le nouveau propriétaire de l'immeuble mis en location, puisse tout simplement ignorer l'existence du bail. L'intérêt est évident: si le bailleur initial vend le bien loué ou l'offre à un tiers, le locataire a la certitude que le contrat de location en cours sera respecté par cette tierce partie et qu'il ne sera pas soudainement mis à la rue. Récemment encore, les deux parties, locataire et bailleur, devaient assumer ensemble l'enregistrement du bail. Il était toutefois souvent précisé dans le contrat que le locataire devait se charger de cette formalité et en assumer les frais. C'est en effet le locataire qui trouvait le plus d'intérêts dans cet enregistrement. Nonobstant l'obligation légale d'enregistrement, cette formalité n'était que très rarement remplie par le passé.

Quels sont les changements apportés?

Le législateur n'était pas d'accord avec la pratique usuelle du non-enregistrement systématique des baux et est donc intervenu. La loi-programme du 27 décembre 2006 apporte plusieurs modifications suite auxquelles le bailleur a tout intérêt à ce que le contrat de location soit enregistré.

Notons tout d'abord que le nouveau règlement porte principalement sur les baux auxquels s'applique la loi sur les baux à loyer telle qu'elle est reprise dans le Code civil. Il s'agit notamment de tous les baux concernant une habitation servant de domicile principal au locataire. Par domicile principal, on entend l'habitation où séjourne habituellement une famille ou une personne isolée.

Les changements les plus visibles apportés par le législateur se retrouvent dans la loi sur les baux à loyer en elle-même. Désormais, celle-ci comprend un article 5bis reportant sur le bailleur l'obligation d'enregistrer le bail. Contrairement au règlement général, le bailleur doit présenter le bail dans un délai de deux mois au bureau d'enregistrement. Les coûts éventuels liés à un enregistrement tardif sont également à charge du bailleur.

Les conséquences d'un non-enregistrement ne sont pas minces. Un contrat non enregistré peut désormais être résilié par le locataire à chaque instant, sans qu'il ne doive respecter un délai de préavis ou qu'il ne soit redevable d'un quelconque dédommagement. De par cette nouvelle réglementation, le bailleur est pour ainsi dire obligé de faire enregistrer le contrat de location. Auparavant, il n'était quasiment pas possible pour le locataire de résilier sans plus un contrat de location. Il devait en principe respecter un délai de préavis de trois mois. En outre, le bailleur était en droit de réclamer un dédommagement au locataire si celui-ci mettait fin au contrat de location durant la première période de trois ans de location. Ce dédommagement est égal à trois, deux ou un mois selon qu'il est mis fin au bail durant la première, deuxième ou troisième année. Si le bailleur veut s'assurer de ses loyers mensuels et s'il ne veut pas être confrontéà un locataire qui résilie son bail sans délai de préavis, il devra présenter le contrat de location à l'enregistrement.

Toutefois, ce n'est pas parce que le locataire d'un bail non enregistré peut soudainement partir, qu'il peut laisser le bailleur dans l'incertitude. Le préavis au bailleur doit toujours se faire, mais sans obligation de devoir respecter un délai de préavis. Le locataire qui résilie son bail au milieu du mois, reste redevable du loyer du mois complet.

La réglementation ci-dessus s'applique uniquement aux contrats écrits. Le locataire ayant conclu un contrat de location oral, devra respecter le délai de préavis de trois mois et payer le dédommagement habituel. Le locataire lié par un bail d'une durée de trois ans ou moins, ne peut s'appuyer en cas de non-enregistrement du bail sur les avantages de délai et de paiement de préavis mentionnés.

Que coûte un enregistrement?

Alors qu'autrefois, l'enregistrement d'un bail tombant sous le champ d'application de la loi sur les baux à loyer, impliquait un droit fixe de 25 euros, cet enregistrement est aujourd'hui gratuit. Cependant, si le bailleur fait enregistrer le bail trop tard, il peut se voir imposer une amende d'un montant de 25 euros.

Qu'en est-il des baux en cours?

Les conséquences de la nouvelle réglementation citée ci-dessus ne se feront ressentir qu'à partir du 1er juillet 2007. Dès cet instant, le locataire peut en principe résilier son bail non enregistré sans devoir respecter un délai de préavis et payer un éventuel dédommagement.

Tous les baux à loyer conclus avant le 1er janvier 2007 et pour lesquels le délai d'enregistrement est déjà dépassé, peuvent en principe être présentés gratuitement pour enregistrement jusqu'au 30 juin 2007. Il n'y aura pas d'amende pour enregistrement tardif. Il en va de même pour les baux conclus entre le 1er janvier 2007 et le 30 avril 2007, qui sont présentés à l'enregistrement au plus tard le 30 juin 2007. Cela veut dire que l'amende pour présentation tardive ne sera redevable que pour les contrats signés avant le 1er mai 2007 et enregistrés à partir du 1er juillet 2007.

texte: Sven Vernaillen & Joris Wouters, GSJ-Advocaten - Mechelsesteenweg 27 - 2018 Antwerpen. Tél. 03 232 50 60 - www.gsj.be

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