Obtenir la meilleure quotité possible

21/02/08 à 21:38 - Mise à jour à 21:38

Source: Je Vais Construire

Vous avez l'intention de faire construire ou d'acquérir une habitation? Dans ce cas, il est fort probable que vous contractiez un crédit-logement.

Obtenir la meilleure quotité possible

Vous avez l'intention de faire construire ou d'acquérir une habitation? Dans ce cas, il est fort probable que vous contractiez un crédit-logement. Prenez rendez-vous avec différentes banques et discutez des conditions. Au cours de ces entretiens, on vous parlera non seulement de la somme à emprunter, du taux et de la durée du prêt mais aussi de la quotité. De quoi s'agit-il? Que devez-vous savoir?

La quotité est un aspect que votre banquier prend d'office en compte lors de la conclusion d'un prêt. Il s'agit du rapport exprimé en pourcentage entre d'une part la valeur d'un bien immobilier et d'autre part, la somme empruntée pour financer ce bien. Cette quotité se calcule en divisant la somme à emprunter par la valeur estimée

Exemple. Vous souhaitez faire construire. La valeur finale de votre maison se chiffre à 400 000 euros. Au fil des ans, vous êtes parvenu à épargner la coquette somme de 100 000 euros. Il vous reste donc à financer 300 000 euros pour lesquels vous vous adressez à une institution financière. La quotité s'élève dans ce cas à 300 000 : 400 000 = 75 %. En d'autres termes: 75 % de la valeur du bien immobilier sont financés par le crédit-logement.

La prime de risque


Quel est le rôle de cette quotité? Une quotité élevée implique un risque élevé pour la banque. Il s'agit plus précisément du risque que court la banque si vous n'êtes plus à même de rembourser votre prêt. Votre maison devra dès lors être mise en vente. Dans le présent cas, vous empruntez 300 000 euros alors que la valeur finale de la maison s'élève à 400 000 euros. La banque n'a donc aucun souci à se faire étant donné que le montant emprunté pourra être facilement récupéré par la vente de la maison.

Si votre épargne atteint 60 000 euros, il vous faudra emprunter 340 000 euros. La quotité sera alors de 340 000 :400 000 = 85 %. Dans ce cas, le risque sera plus important pour votre banquier; en dépit de la somme plus élevée empruntée, la contre-valeur reste la même. Plus le montant emprunté par rapport à la valeur finale de votre maison est élevé, plus la quotité sera élevée. Le risque que prend la banque augmente proportionnellement et se traduira donc par un taux plus élevé.

La règle des 80 %


Une quotité 'normale' se situe en moyenne à 80 %. Cela étant, une quotité dite 'normale' dépend en fait de la banque à laquelle vous vous adressez. Quoi qu'il en soit: plus la quotité est faible, plus votre demande de prêt sera facilement accordée. A titre d'information, nous devons ajouter que certaines banques travaillent même avec une quotité de plus de 100 %.

Cela signifie qu'elles mettent un capital supérieur à la valeur du prix de vente à la disposition du preneur de crédit. En d'autres termes, il s'agit de la garantie du bien immobilier au cas où la somme empruntée ne peut plus être remboursée. C'est parfois le cas lorsque des frais inhabituels doivent être consentis. Mais c'est plutôt exceptionnel. En général, c'est la règle des 80 % qui prévaut.

Qu'est-ce que cela signifie en pratique? Nous avons parcouru les conditions proposées par quelques institutions financières sur le marché belge. Imaginons que vous empruntez une somme donnée et que vous avez l'intention de rembourser le capital sur 20 ans. Pour une quotité 'normale' de 80 %, ou moins, le taux sera par exemple de 4,40 %. Si la quotité dépasse les 80 %, le taux passera à 4,55 %. Et si vous empruntez pour une quotité de plus de 100 %, le taux atteindra les 5,15 %. Soit 0,75 % de plus que le taux ordinaire.

Quid de la valeur?


La quotité est donc calculée sur la valeur de votre maison. Dans le cas de l'achat d'une maison existante, il s'agit de la 'valeur de vente normale', à savoir la valeur estimée en cas de vente de cette dernière. Dans le cas d'une construction neuve, la banque se base sur un devis détaillé établi par l'architecte pour calculer la valeur de la maison.

Si vous êtes déjà propriétaire du terrain, la valeur du terrain sera ajoutée à celle de la construction neuve et fera baisser la quotité, ce qui représente un avantage pour vous. Par contre, si vous devez également contracter un emprunt pour l'achat d'un terrain, il n'est pas toujours facile de rester en dessous de la barre des 80 %, surtout si vous ne disposez d'aucune économie.

Si vous (ou vos parents par exemple) disposez de titres sous forme d'actions, obligations, fonds de placement, comptes à terme ou encore d'une assurance vie, vous pouvez les inclure dans les négociations. De cette manière, vous donnez une garantie supplémentaire à la banque.

Celle-ci sera reprise dans le calcul de la valeur de votre maison et fera par conséquent baisser votre quotité. Quant à la valeur exacte des placements prise en compte, tout dépend du type de placement. Une action comporte notamment plus de risques qu'une obligation et fera donc l'objet d'un pourcentage moins élevé.

Notez que votre compte-titres sera alors bloqué pour toute la durée du prêt. Mais entre-temps, vous continuerez à jouir des revenus de vos placements (intérêts, dividendes, etc.) Mais si vous souhaitez vendre vos titres, vous devrez demander l'autorisation à votre banque. Faites donc stipuler dans votre contrat de crédit que vos titres doivent être libérés au bout de quelques années. Une partie du crédit aura ainsi déjà été remboursé.

Roel Van Espen

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