Phase 1 : la conception du projet

15/02/11 à 16:24 - Mise à jour à 16:24

Source: Je Vais Construire

La première phase de conception de projet est une combinaison de 4 éléments : votre besoin, votre budget, les règlements d'urbanisme et les caractéristiques du site où vous voulez construire.

Vous possédez un bien (terrain ou bâtiment), souhaitez réaliser des travaux, connaissez les différents intervenants auxquels vous serez confrontés et êtes fin prêt à vous lancer dans l'aventure ! Vous êtes au seuil de la première des 5 phases de votre projet de construction ou de rénovation : l'élaboration du projet.

Découvrons-en les aspects principaux, accompagnés de nos quatre spécialistes :

- M. Van de Ligging, urbaniste,
- Mme Grenoushell, spécialiste en économies d'énergie et environnement,
- M. Haunney, conseiller financier,
- Mme Skhief, architecte et urbaniste.

Quels sont selon vous les ingrédients indispensables pour réussir la première étape que constitue l'avant-projet ?


Mme Skhief : En premier lieu, il s'agit des souhaits du candidat bâtisseur. Le projet naît d'envies ou de besoins. Il est important que ceux-ci soient exprimés clairement à l'architecte ou à l'auteur de projet. Je conseille généralement aux candidats bâtisseurs de prendre le temps nécessaire pour mener cette réflexion à terme et de la consigner par écrit (local par local, définir les fonctions, l'orientation, les relations avec les locaux voisins et l'extérieur...). Une fois le projet élaboré, il sera trop tard pour faire marche arrière : tout changement en cours de chantier coûtera cher ! Si vos souhaits ne sont pas clairement identifiés dès le départ, il est difficile d'orienter le projet dans la bonne direction.
M. Haunney : Mon point de vue de fiscaliste me pousse à insister sur l'importance de l'adéquation entre le budget disponible et vos souhaits ou vos envies. Plus le projet va se préciser et prendre forme, plus il sera possible de le budgétiser avec exactitude. Tout comme pour vos souhaits, il est important que le budget soit clairement précisé. Ne perdez pas de vue qu'il est possible de réaliser différentes simulations techniques de construction et d'isolation, visant à chiffrer les investissements et le temps de retour de ceux-ci. Ces simulations ne sont pas gratuites, mais valent généralement la dépense.


M. Van de Ligging : Il importe que les esquisses et les avant-projets dessinés soient conformes, dès le départ, aux prescriptions urbanistiques qui s'y appliquent. Rares sont les terrains en Belgique qui ne sont soumis à aucune prescription. Une partie de ces prescriptions vous ont sans doute été transmises lors de l'achat de votre bien. Dans tous les cas, consultez rapidement le service de l'urbanisme de votre administration communale pour obtenir un aperçu complet des prescriptions auxquelles votre projet sera soumis. Il peut s'agir de plans de lotissement, de règlements communaux d'urbanisme ou d'impositions régionales. Prenez ces contraintes en compte dès le début du processus, sans quoi, vous risquez de vous exposer à de bien mauvaises surprises au moment de la demande d'autorisation.


Mme Grenoushell : J'insisterai pour ma part sur l'intégration du projet dans un contexte qui possède ses caractéristiques propres, son relief, son environnement et son voisinage. Il est rare de s'implanter sur un terrain parfaitement plat, en milieu désertique. Tenez compte de tous les éléments qui caractérisent l'environnement de votre bien pour mettre vos idées en forme.


Comment ces envies et ces besoins vont-ils prendre forme ?

Mme Skhief : Dans un premier temps, le candidat bâtisseur va devoir se mettre à la recherche d'un auteur de projet pour concrétiser ses idées. Il s'agit généralement d'un architecte. Je ne peux que vous conseiller d'en rencontrer plusieurs avant de décider lequel vous accompagnera pour élaborer votre projet et suivre sa réalisation. Ils ne sont pas tenus de vous fournir des avant-projets gratuitement (tout travail mérite salaire...) mais ils pourront, lors d'une rencontre préalable, vous expliquer leur manière de travailler et vous donner des références de projets en cours ou réalisés.

Renseignez-vous auprès de leurs clients, c'est la manière la plus fiable de vous faire une idée de leur savoir-faire. Fiez-vous aussi à votre sentiment personnel et évitez de choisir un architecte avec lequel le courant ne passe pas dès le premier contact.


M. Van de Ligging : À partir du site d'implantation, de ses contraintes et de ses potentialités, le projet prendra forme petit à petit. Les croquis d'organisation et les premières esquisses s'affineront pour devenir des avant-projets. Peu à peu, les plans s'organiseront et les façades se dessineront, accompagnés de vue en perspective, ou éventuellement d'une maquette. Il est indispensable de bien comprendre le projet à ce stade. Si vous ne comprenez pas tout, faites le savoir clairement et demandez à votre architecte de vous l'expliquer autrement pour être sûr de bien assimiler toutes les caractéristiques de ce qui vous est proposé.

Comment respecter au mieux le budget établi ?


M. Haunney : Comme je l'ai dit, pour pouvoir s'y tenir, le budget doit être clairement défini. Il est primordial que toutes les estimations réalisées lors de la phase de conception, des premières esquisses à l'avant-projet final, comprennent une estimation du montant des travaux, et qu'un budget soit directement réservé pour les coûts de raccordements, les honoraires des différents intervenants (voir la rubrique "Bon à savoir" parue dans JVC 319 - avril 2009) et la TVA.


M. Van de Ligging : Les possibilités de raccordement aux égouts et aux impétrants (gaz, électricité, eau...) peuvent fortement influencer le budget. Les spécificités du terrain ou de l'immeuble existant doivent être prises en compte dès le début de la phase de conception. Dans le cas contraire, vous risquez fort de devoir modifier votre projet au moment de l'implanter sur le terrain. Pour éviter ces mauvaises surprises, faites effectuer un relevé du terrain ou du bâtiment à transformer, si vous n'en possédez pas. S'il s'agit d'une rénovation, un relevé complet et précis de la situation existante, immeubles contigus compris, est absolument indispensable avant le tracé des premières esquisses. Ces relevés peuvent être effectués par un géomètre ou par votre architecte.


Mme Skhief : Lors des premières estimations, prévoyez un budget de réserve de 10 à 15 % pour les mauvaises surprises ou pour les modifications que le projet pourrait encore subir en cours de conception ou de réalisation.


Mme Grenoushell : Actuellement, votre budget peut être augmenté par l'octroi de nombreuses primes et réductions fiscales. Prenez ces montants en compte et renseignez-vous sans tarder auprès des autorités compétentes pour ne pas passer à côté de ces avantages avant le démarrage du chantier.

Un dernier conseil ?

M. Van de Ligging : Nous n'en avons pas beaucoup parlé, mais il ne faut pas négliger l'importance du dialogue avec l'administration de l'urbanisme. C'est elle qui vous délivrera l'autorisation de réaliser votre projet ou, au contraire, rejettera votre demande. Contactez les services compétents préalablement aux premières ébauches de projet. Dialoguez avec ces personnes et prenez (certaines de) leurs remarques en compte.

Revenez leur présenter les avant-projets modifiés. Ils détiennent les clés réglementaires de votre demande d'autorisation. En les intégrant ainsi dans le processus de conception, vous avez plus de chance qu'ils soutiennent votre projet au moment de la décision finale. Ils peuvent parfois donner un accord de principe sur un avant-projet. Il existe une procédure préalable au permis d'urbanisme appelée "Certificat d'urbanisme", mais cette démarche est très lourde et relativement peu utilisée.

Vous l'aurez compris, cette première phase de conception mêle de manière indissociable quatre éléments : vos besoins, votre budget, les données réglementaires urbanistiques et les caractéristiques du lieu d'implantation. Il n'est pas impossible que certaines de ces données soient contradictoires. Il vous faudra alors définir un ordre de priorité. À chaque avancée dans le processus, soyez attentif à chacun de ces aspects. Prenez le temps de la réflexion, avec votre auteur de projet, et explorez les pistes possibles. Plus tard, ce sera trop tard.

Une fois qu'un avant-projet intégrera toutes ces données, il sera temps de passer à la deuxième phase : la demande d'autorisation. Nous l'aborderons le mois prochain.




Cédric Bourgois

Nos partenaires