Qu'est-ce qui influence votre revenu cadastral ?

28/02/13 à 10:14 - Mise à jour à 10:14

Source: Je Vais Construire

Bon nombre de propriétaires craignent que les transformations ne fassent augmenter le revenu cadastral de leur maison et n'osent dès lors pas demander de permis ou de prime. À tort ou à raison ?

Qu'est-ce qui influence votre revenu cadastral ?

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Bon nombre de propriétaires craignent que les transformations ne fassent augmenter le revenu cadastral de leur maison et n'osent dès lors pas demander de permis ou de prime. À tort ou à raison ?

Tout propriétaire d'une maison doit payer chaque année un précompte immobilier. Ce précompte est un impôt régional basé sur le revenu cadastral (RC). Il revient à la région dans laquelle vous habitez mais est augmenté des traditionnels centimes additionnels en faveur de la commune et de la province. Le montant exact que vous devez payer dépend donc de votre lieu de résidence. Le RC correspond au revenu net moyen auquel vous pourriez prétendre, en tant que propriétaire, en louant votre maison toute une année. En d'autres termes, c'est le revenu fictif de votre bien immobilier, indépendamment du fait que vous ayez ou non des revenus locatifs.

Le calcul de votre RC tient compte du marché locatif à une époque de référence (1er janvier 1975). Indexé chaque année, le RC est à la base du calcul du précompte immobilier. En Flandre, ce dernier s'élève à 2,5 % du RC indexé tandis qu'en Wallonie et en Région de Bruxelles-Capitale, il est de 1,25 %. Une propriété louée comme logement social profite de tarifs préférentiels (respectivement 1,6 % et 0,8 %).

Taux réduit

Les enfants donnent souvent droit à une réduction du précompte immobilier. "En Région flamande, il faut avoir au moins deux enfants bénéficiant d'allocations familiales, précise Wouter Devloo du bureau fiscal B&A Advies. Vous profitez alors d'une réduction forfaitaire en fonction du nombre d'enfants. Si vous habitez à Bruxelles ou en Wallonie, vous devez avoir minimum deux enfants dont au moins un à charge pour bénéficier de ce taux réduit. Dans ce cas, la réduction est calculée selon un pourcentage (à Bruxelles) ou un montant fixe (en Wallonie)."

Une maison modeste donne également droit à un taux réduit, plus précisément à une réduction de 25 %. Ici aussi, les règles diffèrent en fonction de la région. En Flandre, le RC non indexé de tous les biens immobiliers que vous possédez en Région flamande ne peut dépasser 745 euros. En Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale, le RC non indexé de tous les biens immobiliers que vous possédez dans l'ensemble de la Belgique ne peut dépasser 745 euros.

Déclaration obligatoire

Lors d'une nouvelle construction, le RC est déterminé sur base d'un formulaire que vous devez fournir à l'Administration générale de la Documentation patrimoniale (l'ancienne Administration du Cadastre) dans les trente jours qui suivent votre installation dans la maison. Les informations que vous remplirez sur ce document doivent être véridiques. Il se peut qu'un fonctionnaire vienne vérifier les données sur place. Toute rénovation doit, elle aussi, être déclarée via un formulaire (surfez sur www.myminfin.be, cliquez sur "Accéder à MyMinfin sans authentification", "Formulaires" et saisissez le numéro d'identification 43B). Dans ce cas, l'ancien revenu cadastral sera éventuellement revu.

"Si les travaux de rénovation améliorent le confort de la maison, il y a de fortes chances que le RC soit augmenté, remarque Wouter Devloo. Si la transformation a une influence directe sur la valeur locative du bien, le fonctionnaire du cadastre effectuera probablement une révision. C'est ce qui se passe notamment lors de l'installation d'un chauffage central, la transformation des combles en chambre à coucher, la construction d'un garage, l'extension de la maison avec une grande véranda..."

Conséquences financières

Ne perdez donc pas de vue qu'une rénovation peut avoir à terme plus de conséquences financières que celles initialement budgétisées. Et si le RC non indexé dépasse la limite des 745 euros après transformations, vous ne bénéficierez plus de la réduction de 25 % accordée aux maisons modestes. Sachez aussi que l'on tient compte du quartier dans lequel vous vivez lors d'une révision du RC. L'éventuelle amélioration de celui-ci depuis le dernier calcul aura aussi des répercussions sur le précompte immobilier à payer.

De ce fait, bon nombre de rénovateurs préfèrent ne pas réveiller le chat qui dort. Ils évitent souvent les canaux officiels - par exemple pour la demande d'un permis d'urbanisme ou d'une prime - parce qu'ils craignent que ces données ne soient transmises à l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Ce faisant, ils commettent une infraction et/ou passent à côté d'une aide financière.

Investissements économiseurs d'énergie

"Certains investissements dans les économies d'énergie n'influent pas sur le RC, remarque Wouter Devloo. Cela a été précisé à l'époque dans une circulaire du fisc. Selon cette circulaire, il faut opérer une distinction entre les transformations qui améliorent le confort de la maison et les mesures d'économie d'énergie." Voici déjà quelques exemples concrets d'investissements qui n'induisent pas d'augmentation de votre RC :

? l'installation de panneaux photovoltaïques ;
? l'installation d'un boiler solaire ;
? l'isolation du toit, des murs et des sols ;
? le remplacement d'un simple vitrage par un double ou triple vitrage ;
? l'installation d'une chaudière qui produit aussi de l'électricité (micro-cogénération) ;
? l'installation de vannes thermostatiques ;
? l'installation d'une pompe à chaleur ;
? le remplacement d'une ancienne chaudière par une chaudière plus performante ;
? la transformation de votre maison en une maison passive, économe en énergie. ?

Roel Van Espen

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