Quelle est la variabilité d'un taux variable ?

21/02/13 à 12:35 - Mise à jour à 12:35

Source: Je Vais Construire

Lorsque vous contractez un crédit logement, vous avez le choix entre un taux fixe et un taux variable. La majorité des candidats bâtisseurs et acheteurs jugent le taux variable risqué. Mais est-ce vraiment le cas ?

Quelle est la variabilité d'un taux variable ?

© Thinkstock

Lorsque vous contractez un crédit logement, vous avez le choix entre un taux fixe et un taux variable. La majorité des candidats bâtisseurs et acheteurs jugent le taux variable risqué. Mais est-ce vraiment le cas ?

L'emprunt que vous faites pour l'achat ou la construction d'une maison peut se faire à un taux d'intérêt fixe ou variable. Parmi les personnes qui souhaitent se lancer dans l'aventure, 9 sur 10 optent pour un taux fixe. Cela n'est guère étonnant : l'intérêt est actuellement très bas et, en tant qu'emprunteur, vous savez exactement ce que vous devrez rembourser à l'avenir. Les crédits logement à taux variable ont moins de succès, en raison notamment de l'incertitude qu'ils suscitent et de la méconnaissance de leur mécanisme. Plusieurs formules déterminent en effet la rapidité et l'ampleur des changements du taux d'intérêt, et ces formules ne semblent pas toujours très claires...

Un risque limité par la loi

La législation en matière de prêts hypothécaires prévoit plusieurs mesures de protection pour les emprunteurs qui donnent la préférence à un taux d'intérêt variable. La loi détermine en effet que l'adaptation doit toujours se faire dans les deux sens. Les formules qui prévoient uniquement une hausse du taux d'intérêt sont donc interdites. En outre, ce taux d'intérêt ne peut être augmenté ou abaissé qu'après des périodes préalablement définies. Votre banque doit toujours vous préciser clairement la durée exacte de ces périodes. De toute manière, la période minimale est d'un an : le taux d'intérêt ne peut donc jamais être adapté plus d'une fois par an.

Selon la formule la plus simple "1/1/1", l'adaptation du taux se fait annuellement, généralement à la date anniversaire de la signature de l'acte notarié, mais il est également possible de convenir d'une autre date. Il existe aussi d'autres formules, telles que la formule "3/3/3" (adaptation tous les trois ans) ou la "5/5/5" (adaptation tous les cinq ans). Les périodes ne doivent d'ailleurs pas toutes être aussi longues : une formule "3/1/1" (première révision après trois ans et une révision annuelle ensuite) est également autorisée.

Cap et floor

L'ampleur de l'adaptation est limitée par un "cap" et un "floor" qui sont l'augmentation (cap) ou la baisse (floor) maximale du taux d'intérêt. Le cap offre donc une protection lorsque les taux ont tendance à augmenter fortement, tandis que le floor limite les éventuelles baisses du taux d'intérêt. Voici deux exemples :
? avec la formule "1/1/1 +3/-3", le taux d'intérêt peut être adapté tous les ans, mais ne peut pas augmenter ni baisser de plus de 3%.
? avec la formule "5/5/5 +5/-5", le taux d'intérêt peut être adapté tous les cinq ans, mais ne peut pas augmenter ni baisser de plus de 5%.

Les limites supérieure et inférieure sont définies dans l'acte de crédit. Ces limites peuvent être choisies librement, mais l'adaptation vers le haut (cap) ne peut jamais être supérieure à l'adaptation vers le bas (floor). L'inverse est toutefois autorisé : l'écart maximal vers le bas peut être supérieur à l'écart maximal vers le haut. Certaines formules autorisent même une hausse maximale de 2%, par exemple, et une baisse illimitée.

Indice de référence

L'adaptation du taux d'intérêt ne peut pas se faire de manière aléatoire. La révision est liée à un indice de référence objectif, qui est repris dans le contrat de prêt. Cet indice n'est pas choisi librement par la banque. "Nous devons nous baser sur une référence publiée par voie légale, explique Kim Cauberghs de BNP Paribas Fortis. Nous utilisons un indice A pour les taux d'intérêt à variabilité annuelle, et un indice E pour les adaptations qui se font tous les cinq ou dix ans. Ces indices sont adaptés chaque mois - après leur publication au Moniteur Belge - et communiqués via nos agences et sur le site web."

"Le contrat de crédit mentionne clairement l'indice de départ appliqué. Lors de la révision du taux, nous vérifions le nouvel indice de référence qui est, à ce moment, d'application. Cela peut générer une hausse ou une baisse de l'intérêt mensuel. En tant qu'emprunteur, vous recevez systématiquement une lettre qui vous explique le calcul."
Ce calcul s'appuie sur une formule légale : nouveau taux d'intérêt = ancien taux d'intérêt + (nouvel indice - indice initial).

Exemple

Pour clarifier, nous avons demandé à un banquier de nous donner un exemple concret.

"Supposons que vous ayez contracté en 2008 un crédit avec un taux d'intérêt à variabilité annuelle de 4% sur base annuelle, explique Virginie Lauwers de KBC. Ceci correspond à un taux d'intérêt mensuel de 0,3273 %. Puisqu'il s'agit d'un crédit avec une révision annuelle, il faut tenir compte de l'indice de référence A. La valeur de cet indice est mentionnée dans l'acte de crédit et est, dans notre exemple, de 0,2375 (ou 2,888 sur une base annuelle). Lors de la révision annuelle en décembre, on examine l'indice de cet instant. S'il est alors de 0,1214 (ou 1,467 sur base annuelle), le nouveau taux d'intérêt de votre crédit s'élèvera à 0,3273 % + (0,1214 - 0,2375) = 0,2112 % sur base mensuelle, ce qui correspond à un taux d'intérêt de 2,56 % sur une base annuelle."
L'adaptation du taux sera appliquée en tout ou en partie, en fonction de la limite inférieure choisie. ?

Roel Van Espen

En savoir plus sur:

Nos partenaires