Régimes de faveur pour les droits d'enregistrement

23/02/11 à 13:06 - Mise à jour à 13:06

Source: Je Vais Construire

Régime de faveur, qui profite ?

L'achat d'une maison ou d'un terrain reste une opération coûteuse. Cela s'explique notamment par le coût élevé des droits d'enregistrement que vous devez payer. Heureusement, il est parfois possible de profiter d'un régime de faveur...


Les droits d'enregistrement sont une forme d'impôt perçu lorsqu'un bien immobilier change de propriétaire. Lors d'une vente de gré à gré, le montant dépend de la région où se situe la maison ou le terrain. En Région de Bruxelles-Capitale et en Wallonie, les droits d'enregistrement s'élèvent à 12,5 % du prix d'achat ; en Flandre, ils sont de 10 %. Ces frais peuvent donc considérablement augmenter le prix final.

1. Maison modeste ou sociale


Si vous achetez une habitation "modeste", les frais d'enregistrement sont sensiblement inférieurs. Vous profitez alors du célèbre "taux réduit". Dans ce cas, vous ne payerez plus que 5 % en Flandre (au lieu de 10 %), tandis qu'en Wallonie vous serez chargé de 6 % (au lieu de 12,5 %). Cela fait une sérieuse différence. Aucune réduction n'est prévue en Région bruxelloise.
Mais qu'entend-on exactement par habitation modeste ? Tout d'abord, le revenu cadastral non indexé de la maison doit être plafonné. Ce revenu cadastral plafonné varie en fonction du nombre d'enfants à charge de l'acheteur.

Il est important de savoir que le taux réduit n'est d'application que s'il s'agit de votre unique maison que vous utilisez comme résidence principale. Pour en profiter, vous devez aussi être effectivement domicilié dans cette maison dans les trois ans qui suivent l'achat et y élire ensuite domicile sans interruption durant trois ans.


Les droits d'enregistrement d'une habitation "sociale" sont encore inférieurs. Cela vaut pour les trois régions. Cependant, une telle maison doit rencontrer des conditions très strictes. L'acheteur doit par exemple acheter la maison à une institution spécifique et entrer en ligne de compte pour une prime d'achat attribuée par la région. Bruxelles et la Flandre ont un taux social de 1,5 %. En Wallonie, il est de 0 % (hormis un forfait de 25 euros).


Les terrains à construire peuvent également faire l'objet de droits d'enregistrement réduits, plus précisément si vous envisagez d'y construire une maison modeste et que vous rencontrez les conditions décrites ci-dessus pour l'octroi d'un taux réduit. Le taux réduit n'est toutefois pas appliqué immédiatement. Lors de l'achat du terrain, vous payez le prix plein. Cependant, si vous faites constater par la suite que la maison construite est frappée d'un faible revenu cadastral, vous pouvez réclamer le remboursement d'une part des droits d'enregistrement.

2. Abattement ou transférabilité : à vous de choisir !

Il existe en Flandre un droit "d'abattement" ou d'exemption de taux. Cela veut dire que la première tranche de 15 000 euros du montant d'achat est exemptée de droits d'enregistrement. Cette exemption s'applique aux achats frappés de 5 % ou 10 % de droits d'enregistrement. Dans la pratique, cela implique donc un avantage fiscal de 750 ou de 1 500 euros.

Une réglementation similaire est également prévue en Région de Bruxelles-Capitale. Ici, la première tranche de 60 000 euros est exempte de droits d'enregistrement sous certaines conditions. Et cette première tranche passe parfois même à 75 000 euros lorsque la maison se situe dans une zone spécifique. Cela présente donc un avantage fiscal de 7 500 ou de 9 375 euros. Une telle exemption n'existe malheureusement pas en Wallonie.

En Flandre, il existe aussi une "transférabilité" des droits d'enregistrement. Qu'entend-on exactement par cela ? Supposons que vous ayez acheté par le passé une maison ou un terrain. Vous avez donc déjà payé des droits d'enregistrement sur cet achat. Si vous achetez maintenant un nouveau bien immobilier en Région flamande, vous pouvez déduire les droits d'enregistrement payés antérieurement, avec toutefois un plafond de 12 500 euros.

Si vous vendez votre ancienne maison avant d'acheter la nouvelle, les droits précédemment payés sont pris en compte lors de l'enregistrement du nouvel achat. Dans ce cas, on parle d'une "transférabilité par règlement". Si vous vendez l'ancienne maison après le nouvel achat, ce règlement ne se fera qu'après la vente. On appelle cela une "transférabilité par restitution". Il est important toutefois que tant l'ancienne que la nouvelle maison aient la fonction de résidence principale.

La Wallonie et Bruxelles ne connaissent malheureusement pas cette transférabilité qui, par ailleurs, n'est pas cumulable avec l'abattement. À vous donc de choisir le régime de faveur le plus avantageux en fonction de votre situation spécifique !

3. Nouveau : abattement supplémentaire en Flandre


Depuis le début de l'année, la Région flamande connaît une réduction supplémentaire des droits d'enregistrement. Si vous pouvez profiter de l'abattement normal, vous entrez désormais aussi en ligne de compte pour un abattement supplémentaire.

Cette remise vaut pour une tranche supplémentaire de 10 000 euros (si vous payez 10 % de droits d'enregistrement), de 20 000 euros (dans le cas des 5 % pour une habitation modeste) ou de 66 666,67 euros (lors de l'application du taux social de 1,5 %). Le législateur souhaite ainsi attribuer à chacun la même remise de 1 000 euros lors de l'achat d'une maison ou d'un terrain. Si nous ajoutons ces montants à l'abattement normal, nous arrivons respectivement à 25 000, 35 000 ou 81 666,67 euros de base exemptés de droits d'enregistrement, en fonction du taux appliqué.

Cet abattement supplémentaire est toutefois soumis à une condition additionnelle. En tant qu'acheteur, vous devez contracter un prêt hypothécaire pour le bien acheté. Cela doit se faire dans un délai de deux ans pour une maison ou dans un délai de cinq ans pour un terrain à construire. Attention, cet abattement supplémentaire n'est pas cumulable non plus avec la transférabilité.


Roel Van Espen

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