TVA ou droits d'enregistrement ?

02/03/13 à 10:13 - Mise à jour à 10:13

Source: Je Vais Construire

L'achat d'une maison ou d'un terrain à bâtir est toujours taxé. Dans certains cas, vous devez payer des frais d'enregistrement, dans d'autres, une TVA. Qu'en est-il exactement ?

TVA ou droits d'enregistrement ?

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L'achat d'une maison ou d'un terrain à bâtir est toujours taxé. Dans certains cas, vous devez payer des frais d'enregistrement, dans d'autres, une TVA. Qu'en est-il exactement ?

En tant que consommateur, vous payez une TVA sur quasiment tout ce que vous achetez. Toutefois, l'achat d'une maison ou d'un terrain à bâtir par vente de gré à gré est en principe grevé de droits d'enregistrement plutôt que de frais de TVA. Le montant dépend de la région dans laquelle se trouve la maison ou le terrain. En Région de Bruxelles-Capitale et en Wallonie, les droits d'enregistrement s'élèvent à 12,5 % du prix d'achat tandis qu'en Flandre, ils sont de 10 %.

Pourtant, dans certains cas, on vous demandera de payer une TVA plutôt que des droits d'enregistrement. Le pourcentage de TVA s'élève à 21 %, à moins qu'il ne s'agisse d'une maison sociale (auquel cas vous payerez 6 % ou 12 %). Sachez toutefois que vous ne devrez jamais payer des droits d'enregistrement et une TVA sur un même bien : c'est soit l'un, soit l'autre.

Quelques scénarios

Lors d'un achat combiné, le terrain et la maison peuvent être taxés séparément. Voici quelques scénarios.

Scénario 1 : vous achetez un terrain à bâtir sans bâtiment

Si vous achetez un terrain à bâtir non construit, vous payez simplement les droits d'enregistrement sur le prix de ce terrain. Dans ce cas, il n'y a pas de TVA.

Scénario 2 : vous achetez un terrain à bâtir avec une nouvelle construction

Depuis le 1er janvier 2011, si vous achetez un terrain à bâtir en combinaison avec une nouvelle construction, vous payez 21 % de TVA sur le prix du terrain et de la maison. Selon la loi, une maison est considérée comme "neuve" jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit l'année de la première mise en service ou prise de possession. Concrètement, si votre maison a été mise en service en 2011, par exemple, elle sera taxée jusque fin 2013 comme nouvelle construction.
Il se peut pourtant que vous payiez des droits d'enregistrement sur l'achat du terrain à bâtir (et donc pas de TVA). C'est ce qui se passe lorsqu'une des conditions suivantes est rencontrée :
? la maison construite est vendue hors TVA (par exemple, si le bâtiment est destiné à des fins professionnelles) ;
? le terrain et le bâtiment ne sont pas vendus par une même personne ou organisation ;
? le terrain ne vous est pas transmis en même temps que le bâtiment.
Certaines entreprises de construction essaient de contourner la TVA (plus élevée) en séparant la vente du terrain et celle du bâtiment au travers de différentes sociétés. Ou encore, en séparant les deux ventes dans le temps.

Scénario 3 : vous achetez un terrain à bâtir sur lequel est érigée une maison "plus ancienne"

Si vous achetez un terrain sur lequel est érigée une construction "plus ancienne" (maison ou appartement), vous payez des droits d'enregistrement et pas de TVA. Ces droits d'enregistrement portent tant sur le bâtiment que sur le terrain. Par construction "plus ancienne", on entend ici : pas de nouvelle construction. En d'autres termes : une maison qui a été transmise après le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'année de la première mise en service ou prise de possession. Une maison qui a été mise en service en 2010 n'est donc plus considérée comme nouvelle construction en 2013.

Scénario 4 : vous achetez un terrain à bâtir avec une maison sur plan

Qu'en est-il si vous achetez un terrain à bâtir en combinaison avec une maison ou un appartement sur plan (clé sur porte) ? Dans ce cas, on fait une distinction entre l'achat d'un "bâtiment qui doit encore être érigé" et d'un "bâtiment déjà en construction".
? Si vous signez un contrat pour l'achat d'une maison ou d'un appartement qui doit encore être construit, vous faites uniquement l'acquisition, à cet instant, du terrain à bâtir. Selon le législateur, ce terrain n'est pas vendu simultanément au bâtiment puisqu'il n'y a pas encore de bâtiment. Dans ce cas, vous payez des droits d'enregistrement sur le prix d'achat du terrain. Plus tard, vous payerez de toute façon la TVA sur le bâtiment.
? Si vous signez un contrat pour l'achat d'une maison en cours de construction, vous faites immédiatement l'acquisition, selon la loi, du terrain et du bâtiment. Le législateur n'opère donc aucune distinction entre une partie de maison et une maison complète. De ce fait, vous payez la TVA tant sur la maison que sur le terrain à bâtir.

Droits d'enregistrement réduits

Il va de soi que vous avez tout intérêt à payer les droits d'enregistrement plutôt que la TVA (plus élevée). En Flandre et en Wallonie, vous pouvez en outre prétendre à un taux réduit pour les droits d'enregistrement, notamment si vous achetez une maison "modeste". En Flandre, vous ne payerez alors que 5 % au lieu de 10 %. En Wallonie, vous serez taxé à 5 % ou 6 % (en fonction de la situation) au lieu de 12,5 %. Vous pouvez également profiter de droits d'enregistrement réduits sur les terrains à bâtir si vous envisagez d'y construire par la suite une maison modeste. Aucune réduction n'est prévue en Région de Bruxelles-Capitale.

Les droits d'enregistrement d'une maison sociale sont encore plus bas. Cette règle vaut pour les trois régions, mais une telle maison doit rencontrer des conditions très strictes. L'acheteur doit, par exemple, acheter la maison à une institution spécifique et il doit entrer en ligne de compte pour une prime d'achat attribuée par la région. Bruxelles-Capitale et la Flandre appliquent un taux social de 1,5 % ; la Wallonie un taux de 0 % (vous payez uniquement un forfait de 25 euros).

Roel Van Espen

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