Une hypothèque mais laquelle?

17/05/08 à 14:08 - Mise à jour à 14:08

Source: Je Vais Construire

Vous serez rapidement confronté à des notions pénibles comme le taux d'intérêt et la durée de remboursement.

Une hypothèque mais laquelle?

Construire ou transformer une maison coûte très cher. Heureusement, vous pouvez toujours vous adresser à votre banquier pour négocier un crédit-logement adéquat. Vous serez alors rapidement confronté à des notions pénibles comme le taux d'intérêt et la durée de remboursement. Quelles sont les tendances actuelles et quelle formule choisir ?

Les Belges ont toujours cette fameuse brique dans le ventre. Les prix pour la construction d'une maison n'ont toutefois pas diminué, que du contraire ! Cette évolution est notamment liée à l'augmentation des prix de l'acier et de l'énergie. Cependant, aux dires de Fortis Banque - le leader du marché en matière de crédits-logement -, nous ne notons pas, pour l'heure, de véritable changement en ce qui concerne le montant des crédits demandés.

On n'emprunte donc pas vraiment plus qu'avant. On peut également constater un certain conservatisme au niveau de la durée, quoique la tendance vers des prêts plus longs semble définitivement amorcée. Les crédits d'une durée de 20 ans ont toujours la préférence, mais les demandes pour des prêts sur 30 ans ont le vent en poupe.

La demande d'un "prêt de longue durée"étalé sur 40 ans reste provisoirement limitée ; par rapport à certains autres pays européens, le marché belge ne semble pas encore mûr pour une telle formule. En définitive, la durée moyenne de tous les crédits en Belgique était de 21 ans en 2007 ; à titre de comparaison, elle s'élevait à 18 ans en 2005.

Comment choisir votre durée de remboursement ?


Le choix de la durée d'un prêt doit naturellement être bien réfléchi. En effet, ce choix est déterminant pour la période durant laquelle vous rembourserez votre crédit-logement. Vous choisirez un délai court (10 à 15 ans) si vous disposez de bonnes rentrées d'argent ou si vous pouvez au départ investir une somme importante dans l'achat. Dans la pratique, ce sont surtout les personnes plus âgées disposant d'une petite épargne qui concluent un prêt pour une durée limitée.

Les jeunes sont plutôt contraints à des délais plus longs. De fait, en raison de la forte hausse de l'immobilier, ils sont confrontés à deux options : choisir quelque chose de moins cher ou conclure un prêt d'une durée plus longue, de 30 ans par exemple. Dans la pratique, ils choisissent plutôt la seconde solution. Ceux qui envisagent une durée encore plus longue - par exemple 40 ans - peuvent naturellement se permettre encore plus. Cependant, une telle formule peut fortement peser sur le plan psychologique.

Il est bon de savoir qu'il existe aussi des formes flexibles de prêts hypothécaires, grâce auxquelles les candidats à la construction et à la rénovation peuvent réduire la durée de leur crédit sans indemnité de remploi. Cela peut se faire à tout moment, lorsque leur situation financière le permet. Ces formules souples ont contribuéà l'abaissement du seuil d'accessibilité aux durées plus longues. Pourtant, les chiffres montrent que la majorité des Belges - ils représentaient encore 95 % en 2007 - choisissent toujours une durée fixe. Et ce pourcentage a même augmenté par rapport aux années précédentes.

Et qu'en est-il du taux d'intérêt ?


Autrefois, les emprunteurs choisissaient souvent un taux d'intérêt variable parce que cette forme de crédit-logement s'avérait nettement moins chère. Un taux d'intérêt plus bas signifie en effet une charge mensuelle plus faible, ce qui permettait à bon nombre de candidats d'emprunter le montant escompté pour leur nouvelle construction ou rénovation. L'introduction de durées plus longues dans les formules à taux fixe a toutefois apporté une solution alternative aux personnes confrontées à ce problème. Raison pour laquelle les crédits à taux d'intérêt fixe sont devenus nettement plus populaires.

Autre facteur important : la différence entre un taux d'intérêt fixe et un taux d'intérêt variable n'est plus aussi grande que par le passé. Un prêt à taux fixe est en moyenne moins d'un quart de pour-cent plus cher qu'un crédit-logement de même durée à taux variable. Parfois, la différence est même nulle.

Plus la différence est faible, plus vous avez intérêt à opter pour le "fixe". Celui qui opte aujourd'hui pour une formule à taux variable doit être absolument convaincu que les taux d'intérêts baisseront dans les années à venir, quoique bon nombre de banques vous permettent aujourd'hui de passer du variable au fixe sans exiger d'indemnité de remploi.

Dans les conditions actuelles, le choix d'un taux d'intérêt fixe est en tout cas logique. Cependant, vous n'avez aucune certitude à ce sujet (lire l'encadré). Plusieurs facteurs doivent déterminer votre choix. Nous vous les énumérons ci-dessous.

Vous opterez pour un taux d'intérêt fixe si :

- le taux à long terme est relativement bas et présente de fortes chances d'augmenter
- la différence entre les taux d'intérêt fixe et variable est relativement faible
- vous donnez la préférence à la sécurité plutôt qu'à la flexibilité
- vous êtes relativement jeune
- vous ne voulez pas vous soucier de votre crédit hypothécaire

Vous opterez pour un taux d'intérêt variable si :

- le taux d'intérêt à long terme est élevé et présente une tendance à la baisse
- la différence entre les taux d'intérêt fixe et variable est relativement grande
- vous donnez la préférence à la flexibilité plutôt qu'à la sécurité
- vous vous décrivez comme "plutôt âgé" et non pas comme "plutôt jeune"
- vous êtes disposéà suivre les marchés financiers

Nouvelle tendance : davantage de rénovations


Les chiffres montrent que de plus en plus de rénovations sont financées par un crédit-logement. Fortis Banque, le leader du marché, constate que celles-ci ont accaparé l'an dernier 22 % du montant total des crédits-logement. En 2005, elles ne représentaient que 17 %. Et tout semble indiquer que cette tendance se poursuivra dans les années à venir.

Quelle est la cause de cette évolution ? Tout d'abord, la fiscalité. Depuis 2005, plusieurs restrictions à cet égard ont été supprimées. Cela vaut en premier lieu pour le montant minimum de 20 000 euros. Bref, même les petites transformations sont devenues fiscalement intéressantes. Autre élément important : par le passé, la déducti-bilité fiscale n'était garantie que si vous faisiez appel à un entrepreneur agréé. Aujourd'hui, cette obligation n'est plus de mise.

En outre, les candidats à la rénovation passent de plus en plus par un crédit déjà ouvert qui leur permet de réemprunter une partie du capital déjà remboursé. De ce fait, ils ne doivent plus payer de frais notariaux supplémentaires, ce qui constitue un avantage considérable.

Roel Van Espen

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