Votre maison est-elle un bon investissement?

31/01/08 à 23:08 - Mise à jour à 23:08

Source: Je Vais Construire

L'achat d'une maison ou d'un appartement constitue-t-il un bon investissement à long terme?

On entend de plus en plus fréquemment que notre pension légale ne suffira plus à nous garantir de vieux jours paisibles. Se constituer une petite épargne n'est donc certainement pas un luxe superflu. Mais l'achat d'une maison ou d'un appartement constitue-t-il un bon investissement à long terme?

L'immobilier a la réputation "d'offrir une valeur durable". Autrement dit: en cas de revente, vous pourriez réaliser une sérieuse plus-value à long terme. Il est toutefois impossible d'en prédire le montant exact. Tout dépend de la situation du marché de l'immobilier, tant au moment de l'achat qu'au moment de la vente.

En considérant un bien immobilier comme un placement à long terme, vous évitez souvent les fluctuations périodiques qui frappent les prix de l'immobilier. Ces cycles coïncident parfois avec des variations des taux d'intérêt. Si les taux sont bas, les crédits au logement seront bon marché et les prix de l'immobilier pourront grimper, et vice versa. Cela explique d'emblée l'importance du moment de l'achat. Acheter lorsque le marché de l'immobilier est à son point culminant est catastrophique.

Vous pouvez classiquement compter sur une hausse moyenne de l'immobilier de 5 % par an. En moyenne, car il y a naturellement des pointes vers le haut et vers le bas. Sur une période de 20 ans, la valeur nominale d'une maison ou d'un appartement devrait donc théoriquement doubler. N'oubliez pas qu'en cas de vente dans les cinq ans, vous devrez payer un impôt de 16,50 % sur la plus-value. Et si vous achetez et revendez "régulièrement" de l'immobilier, vous serez également redevable d'un impôt sur la plus-value car vous serez considéré comme un agent immobilier.

Rendement des revenus locatifs


La plus-value à elle seule n'est toutefois pas le seul avantage à tirer de son investissement. Une maison ou un appartement peuvent également s'avérer rentables au travers des revenus locatifs que vous pourrez en tirer. Prenons l'exemple d'un appartement d'une valeur d'achat de 100.000 euros. Vous le louez à un particulier pour 500 euros par mois. Le calcul du rendement brut n'est pas difficile. Vous percevez chaque année 6.000 euros de loyer, ce qui représente 6 % sur une base annuelle.

Ce rendement brut est toutefois trompeur car le propriétaire doit assumer différents frais, tels que les réparations et les éventuels travaux de rénovation. Ceux-ci doivent être calculés sur la durée totale de l'investissement.

Le revenu cadastral et le précompte immobilier ne doivent pas non plus être négligés. L'État veut en effet sa part. Le précompte immobilier redevable s'appuie sur le revenu cadastral indexé. Supposons que le revenu cadastral s'élève à 1.000 euros. Pour la Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale, le précompte immobilier s'élève à 1,25 % du RC, complété des centimes additionnels provinciaux et communaux.

Lors du calcul, vous devrez tenir compte d'un coefficient d'indexation qui s'élève aujourd'hui à 1,4276. Dans notre exemple, vous payerez donc un précompte immobilier de 17,85 euros. Celui-ci est calculé via la formule RC x coefficient d'indexation x PI régional, soit 1.000 euros x 1,4276 x 1,25 %. À noter qu'en Région flamande le taux est de 2,50 % du revenu cadastral.

Centimes additionnels: de grandes différences


Considérons maintenant les centimes additionnels . Attention, leur montant peut varier d'une province à l'autre et même d'une commune à l'autre. C'est surtout au niveau des communes qu'on constate de grandes différences, parfois même entre communes voisines. Prenons l'exemple des communes de Nivelles et de Wavre, toutes deux situées dans le Brabant wallon. Les centimes additionnels provinciaux s'élèvent dans les deux cas à 1.150. Que vous habitiez Nivelles ou Wavre, vous devrez payer à la province du Brabant wallon le même montant, soit 17,85 euros x 1.150/100 = 205,28 euros.

Sur le plan communal, il y a toutefois une différence. Les centimes additionnels communaux s'élèvent en effet à 2.200 à Nivelles et à 900 seulement à Wavre. Vous payerez donc à Nivelles 17,85 euros x 2.200/100 = 392,70 euros (soit 615,83 euros au total) et à Wavre 17,85 euros x 900/100 = 160,65 euros (383,78 euros au total).

Tant le précompte immobilier que les centimes communaux et provinciaux doivent donc être déduits du rendement total de votre placement immobilier.

S'il est donc tentant d'investir dans l'immobilier, il faut rester conscient de tous ces frais et n'acheter qu'en toute connaissance de cause pour éviter les mauvaises surprises.

Roel Van Espen

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